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年収別「資産形成で最初に買うべき物件」とは

ZUU online 5月14日(土)11時10分配信

「退職後のセカンドライフで、お金に不自由な思いをせずに暮らしたい!」。こんな思いで不動産投資に興味を持つ人は多いようです。

筆者は不動産投資歴10年で、売却したものも合わせるとこれまで国内外に区分マンション、戸建、1棟アパートを8軒購入しています。増減はありますが、平均すると20代サラリーマンの月給程度の賃貸収入を得ています。そんな筆者が「資産形成するために最初に買うべきだと思う物件」を紹介します。

■大切なのは最初の物件
不動産投資を始めるにあたり、大事になってくるのが物件選びです。その中でも最も重要なのが最初に購入する物件だと思います。

ここで間違ったものを購入してしまうと、その後リカバリーするのには膨大な時間とお金がかかるためです。逆に言えば、最初の物件でつまずきさえしなければ、割とスムーズに資産構築していくことが可能なのです。

■年収600万貯金200万、32歳 正社員A子さんの場合
A子さんには、中古のアパートをオススメします。価格帯は2000万~3000万円がベストです。

A子さんのような属性であれば、比較的すぐに不動産投資家としてデビューすることが可能です。なぜなら、物件の購入にかかる諸費用分の貯金があり、属性がいいので融資の申請が通りやすいからです。一概には言えませんが、融資条件を年収500万円以上としている金融機関が多いです。

実際に物件を購入したらどうなるでしょう。

物件価格2500万円、利回り10%の中古アパートを購入した場合、某金融機関の女性向け融資商品を使って20年、2.0%で借り入れた場合でシミュレーションしてみましょう。

賃料収入は1カ月で20万8千円(満室想定)、返済額は月に12万6千円ですから、毎月の手残りは8万円になります。もちろんここから経費がかかりますし、満室にならない月もありますが、この規模の物件であれば、年収に対する返済比率が25%なので安全圏と言えるでしょう。

■年収300万、貯金ゼロ、25歳 派遣社員B子さんの場合
残念ながら、現時点で購入できる収益不動産はありません。これから不動産投資を目指すのであれば、まずは自分の居住用に中古の区分マンションを購入するのがオススメです。自分で住みながら物件の価値をあげることで、最終的には売却益を狙うこともできるからです。

その際のポイント3つをご説明します。

①ファミリータイプのものを買う 一人暮らしだし、ワンルームで十分だけど……そんな声が聞こえてきそうですが、ワンルームマンションは現在の日本では、供給過多状態です。安いので買いやすいのですが、いざ売却するときにライバルが多いため、苦労する可能性があります。

また、ワンルームの場合、投資家が購入するケースが多く買いたたかれる可能性もあります。その点、ファミリータイプであれば実需向けに売却できますので出口で困る可能性が低くなります。

②中古のボロ物件を買う その理由はただひとつ、安いからです。ボロ物件というと嫌厭されてしまいそうですが、住みながらセルフリフォームしていきましょう。今は女性でも簡単にDIYができるグッズも多いので、それらをうまく活用して、住みながらボロ物件を綺麗な物件に変身させて、購入時よりも価値をあげていきましょう。

③住宅ローンで買う 不動産購入時に組めるローンには、居住用の物件を買うときの「住宅ローン」と、投資用物件を買うときの「不動産投資ローン」の2種類があります。このうち、住宅ローンの方が金利が安く、居住用として物件を購入する最大のメリットと言えます。マイナス金利が導入された今、安い物件を低金利でローンが組めれば、賃貸で借りるよりも購入した方が毎月の住居費が安くなる可能性は十分にあります。そして賃料より安くなって浮いた分は、2軒目の購入に向けて貯蓄しましょう。

年収1200万貯金800万、36歳外資系正社員C子さんの場合
最後は高所得のC子さん。この場合は、節税対策として不動産投資をされることをオススメします。C子さんに収益を目的とした不動産投資をオススメしないのは、所得が増えてしまうことで税率があがるのを防ぐためです。むしろ、所得を減らす目的にぴったりなのが、新築ワンルーム投資です。

新築ワンルーム投資がなぜ節税対策になるのかというと、所有しているだけで「損が出る」からなのです。中古アパートの場合、月々のキャッシュフローは8万円出ていましたが、新築ワンルームとなるとどうでしょうか。

例えば物件価格2000万円の新築マンションを中古アパートと同条件(20年、2.0%)で借り入れたとします。

賃料収入は月8万円(満室想定)、返済額は月10万円なので、毎月2万円の赤字です。もし不動産投資で毎月の収入を増やすことを目的としているのであれば、新築ワンルーム投資はオススメできません。しかし、逆に「所得が多く税金がかかるため少しでも節税したい」という目的であればこの投資手法は有益に働きます。

■ミスマッチを起こさないために
不動産投資初心者向けに新築ワンルームマンションを販売している業者は多いですが、ベテラン不動産投資家の中では「新築ワンルーム投資は儲からない」と言う人が多いです。さまざまな考え方がありますが、「こんなはずじゃなかった」というマッチングミスが起きないためにも、購入する側は十分知識を得ておく必要があるでしょう。

私は、最初に購入した物件が足かせになって前に進めない投資家さんや、1軒目を失敗したために10年間、次の物件が買えなかった投資家さんを知っています。まずは、自分の資産形成の最終目標を決め、そこから逆算して今の自分の身の丈に合った物件を選ぶことをオススメします。

Swimmy
30代女性不動産投資家。投資歴10年。株式、投資信託、FX等さまざまな手法で資産運用を行い、国内外に物件を所有。上場企業の不動産業務、有名投資家のアシスタントを経て、現在は湘南でスローライフを満喫中。不動産投資がもたらしてくれた豊かで上質な暮らしhttp://fanblogs.jp/fudousan104/

(提供:DAILY ANDS)

最終更新:5月14日(土)11時10分

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