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自宅マンションの鍵を管理会社や管理員が預かるのは一般的なこと?

SUUMOジャーナル 6月1日(水)8時0分配信

2016年5月22日に報道されて注目を集めた、福山雅治さんの自宅マンションにコンシェルジュが侵入した事件。福山さん、吹石さん夫妻に大きな被害はなかったものの、マンション内にいるコンシェルジュによる犯行ということで精神的なダメージは大きいだろう。

そもそもマンションの個別の鍵を管理員やコンシェルジュなどの管理会社側が預かるのは、一般的なことなのだろうか?

【今週の住活トピック】
福山雅治さんのマンションに侵入容疑、管理会社のコンシェルジュ逮捕

■管理員のほかに、コンシェルジュや警備員を置くマンションもある

まず、分譲のマンションについて考えてみよう。

分譲マンションではほとんど、管理組合がマンションの管理を管理会社に委託している。管理会社は、管理組合の出納や理事会・総会などのサポート、共用の財産である敷地や建物、エレベーターなどの共用施設の清掃や点検、修繕などの管理を行う。また、管理会社は管理員をマンションに派遣し、受付、点検、立合業務を担当させて、さまざまな報告連絡を受けている。

こうした管理業務に加えて、セキュリティ強化のために警備員を置いたり、居住者の生活サービスを向上させるためにコンシェルジュを置くマンションもある。管理組合がどこまで委託するかは、契約内容によって変わる。

コンシェルジュや警備員を配置すれば、管理費も高くなり、カウンターや待機するスペースも用意しなければならないので、そこまで委託するケースは、高級マンションや200戸以上などの大規模なマンションに限られる。

管理員がマンションの共用部分の維持管理を担当するのに対し、コンシェルジュは居住者の生活サービスを行う。例えば、ゲストの宿泊ルームやパーティルームなどがある場合は予約の受付や使用料の集金をするし、マンションで家事代行やレンタカー、クリーニングなどの業者と提携していればその取り次ぎをする。あくまで契約による範囲内のサービスを提供するもので、各家庭の個別の困りごとに対応するわけではない。

■鍵は管理会社や管理員に預けるものか?

問題の「鍵」についてだが、分譲マンションでは、住戸内の管理はその所有者が行うものなので、管理員が部屋の中まで入る必然性がないため、一般的に管理会社が鍵を預かるということはない。管理会社の傘下にある管理員やコンシェルジュも同様だ。

ただし、住戸ごとにセコムやアルソックなどの警備会社のセキュリティサービスの契約をしている場合は、警備会社に鍵を預けることになる。その住戸からセンサーなどの異常を受信したら、警備会社が30分以内などに駆け付けることになっているからだ。

マンションによっては、管理組合で「全戸でセキュリティサービスと契約する」と定めている場合もあり、そういった場合は管理事務室に鍵の保管庫を設けて個別の鍵を預かることがある。しかし、あくまで警備会社が緊急時に利用するためのもので、保管庫の鍵を持つ人も限定されているはずだ。

■賃貸の場合、貸主(大家)は鍵を持っていることもある

次に、賃貸マンションについて考えてみよう。

賃貸マンションでは、貸主が管理会社に管理を委託する契約をしていることが多い。管理会社は契約内容に応じて、建物の維持管理に加え、入居者の管理も行う。入居者の管理とは、賃料の徴収代行、契約違反や苦情などの対応、更新や退去時の手続きなどだ。

分譲よりは入居者に対して、一歩踏み込んだ管理が必要になるが、「鍵」についてはどうだろう。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の相談員・長井和夫さんに聞いたところ、「鍵を預かって紛失したり、悪用されたりした場合のリスクが大きいため、鍵を預かっていない管理会社が多いでしょう」という。

貸主が鍵を持っている可能性が高いが、貸主から鍵を預かるという契約を管理会社がしている場合、管理会社が貸主から鍵を預かることもある。

なお、日本最大の賃貸住宅であるUR賃貸住宅では、入居者にすべての鍵を渡しており、UR都市機構が鍵を持つことはないという。あくまで入居者自身で鍵を管理してもらうのが、原則ということだ。

例えば、室内の給湯機が故障したというような場合、管理会社立ち会いの下で専門業者が修理や交換をすることになるが、その場合でも、「無断で入室することはありません」(長井さん)という。入居者に立ち会ってもらうのが原則だが、実際にはそれが難しい場合もある。管理会社が鍵を預かっている場合は、双方の了解を得たうえでその鍵を使って故障に対応するだろうし、鍵がなくても、入居者の了解を得て、鍵を持っている貸主に立ち会ってもらったり、入居者から一時的に鍵を預かったりすれば故障に対応できる。

一般論として鍵の管理について考えてきたが、現実には個別のマンションによって管理会社や管理員が鍵を預かる場合もあるのだろう。ただし、鍵を紛失すれば交換費用が発生するし、紛失した鍵が犯罪に悪用されれば損害賠償責任も発生する。信頼性が問われて業務に支障が出ることも考えられる。リスクを考えると、管理会社が入居者から鍵をずっと預かるという事例は多くはないのだろう。

自分が住んでいるマンションの鍵がどうなっているか気になる場合は、管理会社に確認してみるとよいだろう。

●参考
・いつもお世話になっているマンション管理員さんのお仕事に迫る!(SUUMOジャーナル)
・マンションコンシェルジュとは?管理人さんと違うの?(SUUMOジャーナル)

山本久美子

最終更新:6月1日(水)8時0分

SUUMOジャーナル