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マンションは「管理」を買え(1) 適正な修繕積立金を知る

マネーの達人 6月2日(木)5時8分配信

「管理を買え」とは?

新築マンション、中古マンションを購入する場合、実際に居住する専有部分のみに目がいきがちです。実際は建物全体を見るべきです。

「管理」を買えとはマンションの建物全体を維持管理する仕組みがしっかりと構築されてかどうかを基準にマンションを購入することです。

今後、資産価値を落とさず住みやすいマンションであり続けるために上記の仕組みはとても大切なポイントになります。

通常マンションの維持、管理は不動産管理会社に委託します。

マンションを販売した会社の系列の不動産管理会社に委託するのがほとんどのケースです。

基本は居住する住民全員で管理組合を結成し、居住者が主体となって維持管理をします。日常の管理業務を不動産管理会社に委託します。

順番制で毎年10名前後の理事を選出して管理組合を運営します。年間予算等の大事な決め事は全体総会を開催して決定します。

管理組合が各戸から「管理費」、「修繕積立金」、「駐車場代」等を徴収します。徴収した費用は建物全体の維持、管理のための運営費に使用します。

■管理費とは

日常業務として、建物全体を維持管理する為に使用する費用です。

1. 日常の建物全体の清掃(エントランス、各階の廊下、共有スペース等)
2. エレベーター、給水排水設備、消火設備、ガス設備、電気設備等の定期点検等

■修繕積立金とは

大規模修繕の為に使用する費用です。

■大規模修繕とは

・ 5年前後ごとに鉄部分の補修、塗装(非常階段、駐輪場の屋根等鉄を使用している部分)
・ 10年~12年ごとに屋根の防水、外壁の補修、給排水管の補修
・ 25年~30年ごとにエレベーター、電気設備等の交換

大規模修繕の費用に使用する修繕積立金はマンションの資産価値を左右する大切な費用です。適切な金額で積立されているかチェックする必要があります。

■適切な修繕積立金額とは

10年後に実施する大規模修繕の費用が2億円必要としますと200世帯のマンションであれば1世帯あたり100万円が必要になります。

1世帯あたり 年間で10万円、月額で8333円、修繕積立金を徴収していけば10年後に全体で2億円が貯まり、大規模修繕が実施できる計算になります。

上記の事例では8333円が月額の適正な修繕積立金の金額になります。

上記のように新築、中古マンションを購入する場合

10年後、20年後の大規模修繕を想定した適切な金額で月額の修繕積立金が設定されているか確認する必要があります。

安い金額で設定されていると10年後にまとまった不足金額を徴収される可能性があります。


建物全体を維持管理するための「管理費」、「修繕積立金」を適切な金額で徴収されているかどうか確認するのはマンション選びの大切なポイントです。

上記のことがマンションは「管理を買え」の本質です。(執筆者:中井 泰男)

最終更新:6月2日(木)5時8分

マネーの達人