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高リターンを生むシリコンバレーの不動産投資、その理由

投信1 7/1(金) 22:10配信

これまで、本連載ではシリコンバレーの住宅価格が過去6年でほぼ2倍になったことをお伝えしてきました*。さらに長いスパンの30~40年の時間軸で見ると、価格は10~30倍にまで上昇しています。この上昇を支えている要因には、供給が限られているという理由とともに、イノベーションの進展によって、この地域で高収入を得られる就労機会が増え続けてきたことがあります。
*過去の記事はこちらをご参照ください。

今回は、物件そのものから、この上昇をどのように説明できるのか考えてみたいと思います。

株式市場でのリターンを超えるパロアルトの不動産投資

通常、住宅パッケージの中で理論的に価値が上がるのは土地です。家そのものは減価償却によって価値が下がり続けます。ただし、シリコンバレー、特にパロアルトにおける住宅価格の上昇については、土地の値上がり以外に住宅そのものの新陳代謝という要素も無視できません。

私が投資家に常に説明しているのは、パロアルトの街は“トランジション”しているということです。トランジションというのは、土地の供給が限られている中、古い家を新しく建て直すことによって、住宅の価値を一気に上げることです。

建替えプロジェクトAの例を見てみましょう。パロアルトのミッドタウンにある約80平米のこの古い家は(写真:Before A)、ある投資家に2014年に220万ドルで買われ、2年かけて500平米の立派な家に建替えられ(写真:After A)、今年の6月に493万ドルで売却されました。

写真は筆者提供、以下同

建築コスト、土地維持コスト(税金)、および売買時のトランザクションコストの概算を合計130万ドルとすると、このプロジェクトの利益は140万ドル(1億4,000万円強、6月28日現在、以下同)です。全額自己資金でこのプロジェクトが実行された場合のリターン(ROE)は、2年で約39%です。レバレッジをかければ、リターンはもっと高めることができます。

建替えプロジェクトBの例では、2013年に物件Aと同じく220万ドルで購入された130平米の古い家が(写真:Before B)、今年6月に270平米の新築物件として530万ドルで売却されました(写真:After B)。上と同じように計算すると、プロジェクトの利益は約175万ドル(1億8,000万円弱)で、ROE は3年で49%になります。

私は2010年以来、このような建替え案件を100件以上分析してきました。レバレッジをかけない全額自己資本の場合のROEは年間で5%から50%まで様々ですが、その時の株式市場のリターンを大幅に超えるケースがほとんどです。

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最終更新:7/4(月) 0:35

投信1