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不動産投資の大敵「滞納」はこうやって防げ!

ZUU online 7月12日(火)19時10分配信

不動産投資において購入後は「空室」と「滞納」が悩みの種となりやすい。今回はそのうち「滞納」の失敗事例を学ぶことで成功をより確実なものにしよう。

■滞納は不動産投資の大敵

滞納事例となると、実は筆者の体験を話さなければならない。なにしろ、月額65万円の家賃に対し滞納額が48万円になった体験談の持ち主なのだ。回収できたのはわずか17万円で回収率36%、とほほ……な話である。

当時、上場建築会社の子会社である管理会社に頼んでおり、しっかりしていると安心していたら、この体たらく。ローンの返済があるので気の休まる暇がなかった。結局、管理会社を変える(管理変更)という決断にいたった。

この時、アパート経営が組織力ではなく個の力に左右される部分が大きいことを学んだ。結局、回収交渉は顔を合わせてのコミュニケーション能力がものをいう。決して配達証明付きの督促状を内容証明郵便で送れば済むものではないのだ。

滞納は一旦発生すると解消までにとても時間がかかるため、何よりも早く対処をすべきである。入居者の中には、2~3日振込みを遅らせても平気な人も多いが、これを許してはいけない。自主管理の大家さんは特に注意して欲しい。

独身者が多いマンションで、全戸を管理会社の若い女性営業が回ったら、頻発していた滞納がピタリと止んだという、笑い話もある。やはり回収側の顔が見えることが重要だ。

■滞納を防ぐ4つの対策とは?

そこで滞納防止のための4つの対策をご紹介する。

1.入居者審査
滞納防止策の手始めは入居者審査。滞納リスクのある人を事前に排除できれば、滞納の発生を抑えることができる。高齢者、生活保護者は社会的には経済的弱者だが、自身に自覚があり、法制度もしっかりしているため意外と堅実だ。

生活保護者における住宅扶助の代理納付制度というのがある。認定を受けると自治体が家賃を替わりに支払ってくれる制度で、金額は単身世帯で東京都が5万3700円(2013年の1、2級地)。千葉・神奈川は4万6000円、埼玉は4万7700円だ。実際の家賃との差額があれば、その分だけが入居者負担になる。

経済的困窮よりも、実は支払期限の順守意識の有無のほうが「滞納」の発生にはつながり易い。

2.連帯保証人
古くから対策とされてきたのが連帯保証人。いざというときは入居者に代わって支払義務を負うので債権確保という意味では安心だ。ただ、連帯保証は発生予防というより、最後の回収先という意味合いが強い。

実際の交渉時には揉めることも多いため、できれば更新時には連帯保証人への意思確認をしておくことをお勧めする。管理会社に頼んでおこう。

3.家賃(滞納)保証
最近は連帯保証人を確保するより簡便なことから、活用されることが多いのが家賃(滞納)保証会社だ。入居時に審査があり、保証会社がOKとなれば手数料を入居者が負担することにより、いざという時の家賃の肩代わりをしてくれる。いわば家賃の保険のようなもの。手数料は家賃の0.5ヶ月というところが多い。

家賃保証会社には、入居者の代わりに毎月払う信販系集金代行方式と、万が一の時だけ代わって払ってくれる代位弁済方式の2つのタイプがある。管理会社により扱い先が異なるので、管理契約時に確認しておこう。

4.管理会社による立替払い
もう一つ知っておくべきは管理会社による立替払い制度。これは入居者からの入金が無くても、いったんは管理会社が肩代わりして大家に払ってくれるもの。入金交渉は全て管理会社が行う。いわば管理会社による回収保証。この制度があれば大家は滞納の心配からほぼ解放される。

最近は、この制度を持つ管理会社も多いので、これが筆者のお勧めだ。立替額の上限がある場合も多いが、回収に自信のある会社がこの制度を実施しており、まず間違いはない。「3」と併用できれば、より安心だ。

管理会社選びの際は、管理委託契約書をしっかりチェックし、これら滞納対策がどの程度含まれるか確認しておこう。それが、滞納に悩まされることのないハッピー大家ライフを送るコツだ。

山本 常勝(やまもと つねかつ)
サラリーマン不動産投資家。定年の声が近づく中、自分年金作りを目標に53歳から本格的に不動産の勉強を始め、数多くの不動産を取得して賃貸事業を拡大、2.7億円の資産形成に成功する。登録メンバー1600名を誇る不動産投資サークル「ふどうさんぽ(http://fudousanpo.com/)」事務局を務めながら、ファイナンシャル・プランナー(AFP)としても情報発信中。

最終更新:7月12日(火)19時10分

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