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不動産を賃貸する時に掛かる諸費用・税金とは?

ZUU online 7月15日(金)19時10分配信

不動産経営には、固定資産税といった税金や管理費など様々な費用が掛かります。これらの諸費用を考慮しておかないと、利益をあげてキャッシュを残していくことはできません。

今回は、不動産経営における諸費用には具体的にどんなものがあるのか、またどれくらいお金が掛かるのかを確認していきます。

■管理費と修繕積立金

区分所有のマンションを購入して賃貸する場合、オーナーはマンションの管理組合に対して、管理費と修繕積立金の支払い義務があります。管理費には、マンション維持のための費用と、入居者のクレームや家賃集金などを管理会社に代行依頼している場合の委託費用があります。

具体的に言うと前者は、マンションのエレベーターやエントランスなどの共用部分に対する清掃や保守点検の費用などです。後者の委託費用は、管理会社や委託する業務内容にもよりますが家賃の5%程度が相場となっています。自分で入居者のクレーム対応や家賃の集金を行う場合は、管理委託費が不要となりますが、その手間を考えると費用を払っても管理会社に委託した方が賢明と言えるでしょう。

修繕積立金とは、定期的な修繕工事の支出に備えて積み立てるお金です。具体的には、給排水設備の取り換えや外装の塗り替えなどの修繕に使われます。

管理費と修繕積立金は、マンションの管理規約などで金額が決まっていて、不動産の購入時から、ある程度計算できます。また、新築マンションなどの場合、集客効果を狙って、修繕費用を低めに見積もっている場合もあります。そのため、修繕計画の見直しや経済事情を理由に途中で値上げになるかもしれません。マンション購入時には、管理費と修繕積立金の値上がりリスクも想定しておきましょう。

■住居の住み替え費用

自宅の不動産を賃貸に出すような場合は、新しい住まいへの引っ越し費用や、入居のための敷金・家賃などが別途必要です。この場合の住み替え費用は、賃貸で得られる家賃収入の範囲内に抑えておきたいところです。

■ローンの返済費用と所得税

賃貸する不動産をローンで購入する場合は、銀行からのローン返済が毎月発生します。この返済費用も諸費用として想定しておく必要があります。

ローンの返済形式には、「元金均等返済方式」と「元利均等返済方式」の2つありますが、一般的には後者の元利均等返済方式を採ることが多いです。

元利均等返済は、借入当初の期間は利息の返済割合が大きく、元金の返済割合は少なくなっています。しかし、年数の経過につれて利息の返済割合は少なく、元金の返済割合は大きくなります。それは、利息の計算時、元金の残金に一定の利率を掛けて行われるからです。

所得税の計算上は、ローンの元金返済分は経費にできませんが、利息返済分は経費として計上することができます。したがって、元利均等返済方式では毎月の返済額は同じですが、年々経費にできない部分が増加します。結果的に所得税が増加するということを想定しておく必要があります。この所得税の変化も、賃貸経営の諸費用を知る上で想定しておくことが大切です。

■固定資産税と都市計画税

固定資産税とは、所有している土地や建物などに対して課税される税金です。都市計画税とは、市街化区域内の土地や建物などに対して課税される税金です。

固定資産税と都市計画税は、「固定資産税評価額」を基に計算されます。通常、固定資産税は固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は0.3%です(軽減特例が適用される場合もあります)。例えば、2000万円の物件を所有する場合は、固定資産税28万円、都市計画税6万円が掛かることになります。

固定資産税と都市計画税の納税通知書は、不動産の物件が所在する市区町村から送付され、年4回に分けて納付する形になります。

■まとめ

上記に挙げた不動産経営における諸費用のうち、管理費と修繕積立金は物件維持のために必要な費用であり、減らすのはなかなか難しいでしょう。固定資産税と都市計画税も同様です。

一方で、ローンの返済費用は交渉次第で金利部分を減らすことが可能です。管理委託費も管理会社との交渉や、ある程度の物件管理を自分で行うことで削減できます。そして所得税は、経費をできるだけ多く計上することで抑えられるでしょう。不動産経営で少しでも利益をあげていくためにも、減らせる費用はなるべく減らすというスタンスが大切です。(提供:不動産投資ジャーナル)

最終更新:7月15日(金)19時10分

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