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不動産投資の初心者でも1棟買いしたほうが良い3つの理由

ZUU online 7月16日(土)11時10分配信

初心者が不動産投資するなら、「価格の安いワンルームの区分所有から始めるのが無難」と考えがちです。しかしそれは本当に無難なのでしょうか? 投資の難易度が低い、リスクが少ないと言えるのでしょうか。

一方、1棟買いには高リスクなイメージがあるかもしれませんが、実はリスクヘッジが容易で収益を得やすいという側面もあります。

■空室リスクが低い、投資効率が高め

不動産投資で気になるのが空室リスク。1棟所有と区分所有の空室リスクについて考察してみましょう。

好立地でグレードが高い区分マンションであれば、高い入居率が期待できます。ただ常に空き待ちがあるような人気物件であれば良いのですが、そういう物件は滅多にありません。もし入居者が退去すれば、次が決まるまで賃料収入はゼロになるリスクがあります。

しかし1棟所有であれば、余程の事情がない限り入居者が一斉に退去することはまずありません。つまり、常に何割かの家賃収入は確保できるということです。とはいえ、何かしらのアクシデントが起きた場合、その影響が全体に及ぶリスクはあります。

複数の区分マンションを所有することで、空室リスクだけではなく様々なリスクを分散することができます。とはいえ、仮に5つの区分マンションを所有するとなると、物件探しから融資、決済に至るプロセスを5回繰り返す必要があります。その上、5カ所の管理をしなければなりません。

そういった諸々の手間やコストを考えると、1棟に労力やコストを集中した方が投資効率は良いということになります。ただし、災害など地域に起因するリスクを分散することができないというデメリットがあります。

■管理と修繕の自由度が高い

中古の区分マンションを購入する際、よく「管理を買え」と言います。その理由は管理の良し悪しが物件の資産価値を左右するからです。良好な管理がされていることが重要になるわけです。

区分所有の場合、共有部の管理主体は管理組合になります。各種ルールの変更や修繕のタイミングなど、管理組合の理事会や総会を経て決める必要があり、個人の自由度は極端に制限されます。

しかし1棟所有の場合は土地建物のオーナーですから、法律や常識の範囲内であれば管理上のルールや修繕のタイミングは自由に決められます。ただし自分が決めたことの責任を負う覚悟が求められます。

■災害時の資産価値 土地は資産として残る

資産価値の高い区分マンションもありますが、たいていそういった物件は購入価格も高額です。区分マンションの資産価値は建物が主であって、土地の持ち分比率は極端に低くなります。

もし地震などの災害で建物が倒壊した場合、区分所有だと残る資産は僅かな土地の権利だけで、売却するにしても容易ではありません。

しかし1棟所有(土地付き)であれば、敷地の土地は資産として残ります。地域や立地にもよりますが、建物より土地の方が資産価値の比率が高いケースが多く、売却する場合も区分所有の土地権利に比べて容易です。

マンションを建て替する場合は、管理組合で協議して所有者数の3分の2以上が同意する必要があります。しかし、1棟所有であれば建て替えはオーナーの意志次第。その一方で、費用の捻出や諸々の手続きなどは、自身が責任を負って行うことになります。

■自分にあった資産運用を

今回は1棟所有が有利である理由を中心にご紹介しましたが、デメリットもあります。長所、短所ともに熟慮した上で、自分に合った運用をすることが大切です。

1棟買いは区分所有に比して自由度が高い反面、オーナーとしての責務が重くなります。オーナーとしての自覚が必須ですし、実績があって信頼できる業者の力を借りての運用が欠かせません。(提供:不動産投資コンシェルジュ)

最終更新:7月16日(土)11時10分

ZUU online

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