ここから本文です

1棟所有の投資で失敗する典型的な3つのパターンとは

ZUU online 7/18(月) 11:10配信

マンションやアパートを1棟所有する投資には、区分所有にはないメリットとダイナミズムがあります。しかし一方で、1棟所有ならではのリスクやデメリットもあるのです。そこで今回は、1棟所有の投資で失敗する典型的な3つのパターンをご紹介します。

■業者のおいしい話を鵜呑みにする

「なるべく楽をしてお金を儲けたい」――。誰もが心の片隅で思うことです。不動産投資は不労所得というイメージがあるせいか、楽をして儲かるという話を鵜呑みにしてしまう人が意外と多いのです。

面倒な集金などの管理業務もすべてお任せで、家賃保証があるので何もしなくても家賃は確実に入ってくる。これはアパートを1棟所有すれば不労所得が手にできるという話ですが、実はここに大きな落とし穴があるのです。

まず保証されるのは家賃全額ではありません。業者によりますが、家賃の10~15%が保証料として差し引かれます。もちろん、家賃の集金など管理代行は有料です。

有料だからといって管理サービスの品質が良いとは限らず、雑で不親切な管理をしていれば入居者が離れる原因になります。入居率が悪ければ保証業者に家賃の値下げを要求され、それを断ると契約を解除されます。そうなると家賃収入は激減しますし、要求通りに家賃を下げたら家賃収入がローンの返済額を下回りマイナス収支になってしまうことになります。

不労所得が得られるという話を鵜呑みにした結果、ズルズルと赤字経営に陥って資金繰りが破綻するというパターンです。

■自分で足を運ばず管理会社に任せきり

これは初心者ではなく、1棟所有に慣れてきた人のほうが陥りやすいかもしれません。慣れとは恐ろしいもので、知らず知らずのうちに心に油断が生まれます。

特にこれといった報告がないので、ちゃんと管理してくれているのだろう。勝手にそう思い込んで、定期的なチェックを怠ってしまう。一方、管理を任された側は少々手を抜いても何も言われなければ、次第に管理の品質を低下させていきます。

その結果、徐々に空室率が高くなり家賃収入が減っていくのです。そういう事態になって慌てて現地へ赴くと、汚れや劣化が目立ち、あちこちにゴミが散乱している。そんなずさんな管理状態では、退去者が増えるのは当たり前でしょう。

早急にリカバリー策を講じなければならないのですが、そのためには時間と費用を要します。家賃収入が減った上に想定外の持ち出しとなれば、資金繰りが悪化して経営が危うくなります。これは、管理のチェックを怠った油断が招く典型的な失敗例です。

■目先の損得に惑わされてミスマッチの投資をする

アパートやマンションを1棟買いする上で、重要なのがターゲティングです。例えば近隣に規模の大きな大学のキャンパスがあるとするなら、主なターゲットは学生ですから需要があるのは安い家賃のワンルーム。そういったマーケットであるにもかかわらず、家賃の高い2DK中心の物件を1棟買いすれば入居者の確保が難しくなります。

こういうミスマッチの投資によくあるのは、物件価格が安くお買得だったからというケースです。しかし物件価格が安くても、家賃収入がなければ意味がありません。無理して2DKをワンルーム並の家賃で賃貸に出せば、収支が悪化し経営が立ち行かなくなります。

そういう状況だから、前のオーナーが売りに出したのだろうと推察すべきだったのです。目先のお得感に惑わされて、マーケットを考慮せずに投資して失敗する例は少なくありません。

■1棟買いで失敗しないために

今回紹介した失敗の原因に共通しているのは、見通しの甘さとオーナーとしての自覚が欠如している点です。失敗のパターンは他にもありますが、実は根底にある要因は共通しているのです。

逆に言うと、この点に留意していれば失敗のリスクを回避できるということです。(提供:不動産投資コンシェルジュ)

最終更新:7/18(月) 11:10

ZUU online

なぜ今? 首相主導の働き方改革