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500万円以下! 中古格安戸建てを活用した不動産投資4つのコツ

ZUU online 7月19日(火)16時0分配信

個人投資家に人気上昇中の不動産投資。なかでも比較的低予算ではじめられると中古格安戸建て投資が話題を集めている。

ただし最低限のコツを抑えておかなければ、いくら格安でも後で結局大損を引き起こす原因にもなり兼ねない。今日は例として総額500万円以下の中古戸建てで投資する場合に実践して欲しい4つのコツを提案する。

■瑕疵担保免債物件にも目を向ける

格安で比較的良い立地に戸建てを見つけるのには、その物件に“瑕疵”があるケースが多い。“瑕疵”とは要は傷、問題のことで、仲介業者も格安物件で後の責任まで負っていては採算が合わないので「瑕疵担保免債物件」と広告にも明記されている。

瑕疵物件すべてが投資物件に不向きかと言いうと、そんなことはない。瑕疵の中でも、雨漏りやシロアリ被害などは修理可能だし、リフォーム業者によっては予算をかけずに器用に修繕してくれることもある。買い入れ価格と修繕費とを合わせてもしっかりとした利回りを出せる物件が多数ある。

しかし地盤沈下や外壁面の大きな損壊など、修繕では対処できないものは格安投資には向かない。その瑕疵の内容を見極めて購入することが需要である。また、瑕疵とまではいかなくとも、再建築不可能や袋地というわけあり物件でもその欠点をカバーできるくらいにリフォームで蘇らせることが可能である。

■最良のリフォーム工事業者を見つける

瑕疵物件も狙い目と述べたが、購入に値するか否かの見極めはさすがに素人には難しい。一緒に物件の内覧に行き、瑕疵部分を見極めてくれる優良リフォーム業者を見つけることが重要である。

ここ数年のリノベーションブームで、材質や技術にこだわりながらも、リーズナブル予算で多様な修繕やリフォームを請け負ってくれる業者は一気に増えた。インターネットで「検討物件の内覧にも同行します」というサービスをうたっている業者も少なくない。ある程度根気よく探せば、古家や訳アリ物件のリフォームを得意にしている業者を探すことができる。

それは採算の合う物件に、共同で仕上げてくれる業者ということだ。

一度信頼関係を築けば後の手直しや他の物件の購入時にも強い味方になってくれる。そういう工事業者を良きパートナーとして見つけることが必要である。

■立地には妥協しない

古くて傷みがあってもいい。しかし妥協してはいけない点がある。それは「立地」だ。

格安戸建て物件の場合、集客できる魅力を引き出せるのは「古さをうまく引き立たせたリノベーションとその立地」に尽きる。

同じ広さと間取りでファミリータイプの共同住宅・約7~8万円の家賃エリアをという場合を想定してみよう。

そのエリアに350万円で3DKの中古格安戸建てを150万円くらいでリフォームしたとする。エリアにもよるが、大体床面積が5~70平方メートルの築古物件ならこれくらいの予算でのリフォーム費用で抑えられる(逆に収まらない物件は購入に値しない)。

総額500万円で月に5万円以上の家賃で借り手が見つかれば利回りは既に12%に届く。近隣の家賃相場に合わせて7-8万円の家賃設定で可能なら利回りは16%以上にもなる。

その上ファミリータイプだと共同住宅ばかりが目立ち、戸建て賃貸はまだまだ物件が少ない。便利な立地で競合するファミリー共同住宅と差別化がしやすいエリアを選ぶ必要がある。

都心に通勤可能で最寄り駅から歩けるくらいの立地が自然と対象になる。あまりに郊外でいくら格安な物件を見つけても需要が見込めないエリアの築古の戸建賃貸では、入居者の確保が難しい。

■出口を何通りも想定しておく

これはどんな投資にも言えることだが、入り口と同じくらい労力を使って出口についても熟考すべきだ。

問題物件を格安で手に入れたおかげで利回りのいい家賃回収をずっと続けられることもできるが、もしもの時の想定は必要である。共同住宅のように一室空いてもまだ他室が家賃を挙げてくれるわけではないので、家賃はゼロか満額のどちらかでしかない。

利用方法を転換できるかどうかも、購入前に検討するべきである。「再建築不可」であっても駐車場や資材置き場として需要がある地域か、袋地であっても隣地などに売却交渉の可能性があるのか――などである。キャピタルゲインが望める物件かどうかもポイントである。

■最初の投資物件にこそ格安中古戸建を

ワンルームマンション投資や新築ハイツ投資など、不動産投資を始めたいときに受けるアドバイスには、いきなりハードルの高いものが多いと感じる。

第一歩にフルローンや利回り10%を切るような賃貸物件の経営は、難しくて当然である。予算に応じて中古戸建も一戸だけでなく、順調に2~3戸へと増やしてもよい。4つのコツを念頭に着実にお金を生んでくれる格安中古戸建投資は最初の投資物件にぜひ検討していただきたい。

空き家問題が今後ますます深刻化する中で、古家を買いその物件に息を吹きかけ、売り手、買い手、借り手そして関わってくれた関係者や地域社会においても利益をもたらす投資に関われることの意義もまた大きいだろう。(片岡美穂、行政書士、元土地家屋調査士)

最終更新:7月19日(火)16時0分

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