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不動産投資の成否のカギは対象エリアでの賃料相場の把握

ZUU online 7/20(水) 20:10配信

不動産投資は、軌道に乗ると安定的に副収入が得られる反面、初期投資額が大きいため、ハイリスク・ハイリターンの投資方法と考える方もいるかもしれません。不動産投資の成否は、対象エリアでの賃料相場の把握で決まると言われています。

■1. 賃料設定が不動産投資の収益を決める

不動産物件を購入する資金を始めから手元に持っている人はなかなかいないため、不動産投資は「借入金」前提の資産運用といえます。

銀行などの金融機関からの借入金は、利息を付けて月々返済しなければなりません。借入金を元手に購入した不動産物件は、賃貸住宅や店舗として貸し出して、居住者や店主から毎月家賃収入を得ます。その家賃収入から、金融機関への返済額を差し引いたものが、毎月のオーナーの利益となるのです。

毎月の返済額については、借入金額や返済期間・方法などの条件に応じて、完済までの返済計画が借入時に算定できます。これが大きく変更することは基本的にありません。したがって、不動産投資で成功するためには、投資物件から得られる家賃収入を、いかに高めるかが重要なのです。

家賃収入の額は「賃料設定」で決まります。所有するワンルームマンションの家賃が1万円違えば、年間12万円収入が違ってきます。家賃は1円でも高く設定できたほうが良いでしょう。

■2. 賃料設定は入居者にとっての大きな関心事

それでは、賃料を高く設定すれば不動産投資の利益は上がるのかと言うと、そうではありません。物件の家賃設定がその近隣エリアの賃料相場と「ズレ」ていると、物件は入居者から敬遠されてしまい家賃収入はゼロとなります。

多くの入居者にとって、賃貸物件を探す際に「家賃」は一番重要な条件です。大手不動産情報サイトでも、物件検索画面の入力項目の最上部には「賃料」の項目を設定しています。そして同じエリアの同様の物件よりも、突出して家賃が高ければ候補から外されてしまいますし、逆に安すぎても「『訳あり』の物件なのでは?」と勘繰られて敬遠されてしまいます。

このように賃料設定は家賃収入にダイレクトに影響するだけでなく、物件の入居率を大きく左右するのです。適切な賃料設定をするためには、物件近隣の「賃料相場の把握」が、非常に大切なポイントとなるのです。

■3. 賃料相場の把握はどうすれば良いのか

特定エリアの賃料相場を把握する方法は様々です。その地域の不動産会社やチラシ、タウン誌などで公開されている物件広告を見渡せば、ある程度の相場を把握できます。また、インターネットを活用するのも一つの方法です。

ただ、これらの手法だと文字通りの「相場」を知ることはできますが、不動産投資でより大きなリターンを得るためには、賃料相場を踏まえて、「入居者に敬遠されない程度の、少し高めの家賃設定」にすることがポイントです。これには広告やネットの情報だけでは十分でありません。そこでお勧めするのが、不動産業者などの専門家に相談することです。

「少し高めの家賃設定」を見極めるのはとても難しいものです。不動産投資の実績はもちろん、不動産業界でのネットワークも幅広い情報を得る上で欠かせないものです。これらに長けたプロの業者と信頼関係を築くことで、正しい賃料相場の把握と、「賢い」家賃設定が可能となります。できることなら、投資物件を購入する前から、こうした業者と想定家賃を組み立てた上で、売買契約を進めたいものです。

■4. 日本の人口は減少の一途に

最後に日本の人口減少と住宅市場の動向について触れておきます。総務省が2016年2月26日に発表した国勢調査速報によれば、2015年10月の日本の人口は、1億2711万人で、5年前の調査と比べて94万7000人余り減りました。国勢調査で人口が減少したのは、調査開始以来初めてで、総務省は「日本は人口減少の局面に入った」としています。

これまでの日本は都市圏を中心に人口が増加傾向にあり、住宅市場は活況だったと言って良いでしょう。そのため、賃料相場から家賃設定が多少「ズレ」ていて、入居率に影響があったとしても、さほど問題にはならなかったかもしれません。

ところが今後、日本の人口は以下のデータのように減少を続けて、2050年には1億人を切ると予測されています。

日本の不動産需要は外国人も含まれています。一概にこのデータと不動産市場の動向が同じになるとは限りませんが、それでも入居希望者が少なくなるのは必至で、住宅市場においては大きな課題です。

だからこそ、これからの不動産投資は、減少傾向にある入居者を確実に獲得する、空室期間を少なくする、費用対効果を高めるといった取り組みがより一層必要となります。「物件エリアの賃料相場の把握」と「適切な賃料設定」は、まさにその取り組みの最たるものです。優れた専門業者とパートナーシップを築き、安定した不動産経営を実現しましょう。(提供:不動産投資ジャーナル)

最終更新:7/20(水) 20:10

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北朝鮮からの脱出
北朝鮮での幼少時代、『ここは地球上最高の国』と信じていたイ・ヒョンソだったが、90年代の大飢饉に接してその考えに疑問を抱き始める。14歳で脱北、その後中国で素性を隠しながらの生活が始まる。 これは、必死で毎日を生き延びてきた彼女の悲惨な日々とその先に見えた希望の物語。そして、北朝鮮から遠く離れても、なお常に危険に脅かされ続ける同朋達への力強いメッセージが込められている。