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マンションを1棟買い! 押さえておきたい管理と出口戦略のポイントとは

ZUU online 7月24日(日)6時40分配信

1棟所有のマンション経営において、重要なのが管理の品質です。なぜなら管理の良し悪しが入居率を左右し収益に大きな影響を及ぼすからです。しかし区分所有と違って、管理の品質は所有者であるオーナーの責任下にあります。ですので、安定した運用収益を得るためには、良好で高い品質の管理を維持することにオーナー自身が取り組まなければなりません。

そして、投資の終着点として重要なのが出口戦略、つまり売却です。ここでつまずくと、それまで積み上げてきたキャッシュフローが無駄となる恐れがあります。

今回はマンション1棟買いの投資で、成功の扉を開くために押えておくべき管理や出口戦略のポイントをご紹介しましょう。

■良質な管理は総合力のある業者を選ぶ

専業大家になって管理業務のすべてを自分でする場合を除けば、管理会社に業務委託するのが一般的です。

区分所有の場合は管理組合が管理会社と契約をするので、直接関わることはありません。しかし1棟所有ではオーナーが窓口になりますから、どんな管理会社を選ぶか自分で決めなくてはなりません。

物件を購入した後で管理会社を見つける方法もありますが、ベターなのは物件を購入する際にお世話になった不動産会社に依頼する方法です。管理ノウハウも持っている不動産業者を通して物件を買うのがベストということになります。

物件選びの段階で、既に投資の行方が決まると言っても過言ではありません。ポイントは、入居者募集のノウハウや営業力があって良質な管理で物件を運用し、出口戦略のサポートもしてくれる総合力のある業者を選ぶことです。

■1棟買いならではの強み

出口戦略においては、1棟買いならではの強みがあります。それは、土地があるということ。日本には土地8割建物2割という独特の評価基準があり、これが中古住宅市場の活性化を阻害する要因の一つになっています。

しかし金融機関はこの基準で評価するので、殆ど建物の評価だけの区分マンションは、よほどの人気物件でない限り経年毎に資産価値が下がっていきます。

一方、1棟所有には土地があるので金融機関の評価が高いという強みがあります。なので、出口戦略でこの強みを活用できるというメリットがあるわけです。土地を活用して様々なプランを練ることができるので、出口戦略のバリエーションが豊富になるのです。

■投資のグランドデザイン

マンションの1棟買いをする際は、運用面だけではなく出口戦略においても高い評価が期待できるエリアの物件を選ぶことがポイントになります。

とはいえ、そうそう都合の良い物件が転がっているわけではありません。それぞれの物件にメリット、デメリットがあります。そこで、物件のデメリットをどう克服して収益につなげるか、そのアイデアやノウハウを提供してくれるプロの力が必要になります。

良好な管理サービスを提供し出口を見据えた物件選びができる総合力のある業者は、購入から売却まで視野に入れた戦略を組むノウハウを持っています。つまり、1棟買い投資のグランドデザインを描けるということです。

しかし、ただプロの力に頼るだけでは成功への道は開けません。最も重要なことは投資家として、そして1棟所有のオーナーとしての自覚を持ち、プロの力を活用するという意識と姿勢です。

どれくらいの期間運用して、どれほどのキャッシュフローを稼ぐのか。何時、いくらで売却して最終的なリターンを確定するのか。その全体像を描くのがプロの仕事です。そして、そういうスペシャリストをパートナーに選び、その力をフル活用することが成功の道を開く要件になります。(提供:不動産投資コンシェルジュ)

最終更新:7月24日(日)6時40分

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