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都心or地方!? どっちがお得? エリアによる利回りや価格、投資戦略

ZUU online 7月26日(火)16時10分配信

■都心で高い利回りを実現する方法はあるのか?

インターネットを使えば、日本全国の投資物件の価格や利回り情報を入手できす。中でも東京、神奈川、千葉、埼玉の1都3県の物件は人気が高いのですが、価格も高いために利回りは低いです。他方、地方都市の物件は利回りが高くなる傾向にあります。

そこで今回は、1都3県で不動産投資をする場合を想定し、成功するための投資戦略をお伝えします。

■都心と地方はメリット・デメリットが真逆

一般に、都心になればなるほど物件の人気は高まり入居希望者が増えるので、空室率は低くなります。しかし、物件の価格も高くなってしまうので利回りは低下します。逆に地方の場合、物件の価格が安い可能性があり、表面利回りが10%~15%となる物件も少なくありません。しかし、空室率が高いため、結果的に利回りが5%を切るようなケースもあります。

そう考えると、都心と地方のメリットとデメリットは「真逆」という見方ができます。

表面利回りが高くとも、「入居者が入らない」、「空室率が高い」物件は、“絵に描いた餅“です。不動産投資で成功するには、物件価格が高く、利回りが低くとも、空室率の低い都心の物件を選んだほうが、より確実と言えそうです。

■地方都市の物件で気をつけるポイント

地方物件のメリットとして、利回りが高い点はお伝えしました。しかし、利回りだけで判断すると、他の重要な部分を見落とす可能性があります。注意すべきポイントは2つあります。

1. 利回りよりも人気エリアを優先する
一都三県と比較すると地方都市では、人気があるエリアと、人気のないエリアで空室率に大きな差が出ます。地下鉄など交通機関の最寄り駅から徒歩数分のエリアは物件が古くても人気がありますが、最寄り駅から1キロメートル以上も離れた場所にある物件では、空室率が格段に高まります。このような現象がなぜ起きるかと言えば、地方は人口に対して賃貸物件が過剰供給にあるためです。

地方都市における物件選びでは、利回りよりも入居者の需要が高いエリアかどうかに注意して下さい。

2. 高利回りの老朽化物件は注意
地方都市では、特に高利回りの老朽化物件には注意して下さい。そのような物件は、購入後にリフォームや修繕が必要となり、多額の費用がかかってしまうことが少なくないからです。結果的に修繕などの費用を加えると、実は高利回りではなく、5%程度まで利回りが落ちてしまう可能性があります。

■都心での不動産投資は「民泊」に注目

今回は都心と地方の物件を比較してみました。都心の物件は空室リスクが低くても、利回りも低いので、投資効率が良くないという点は否めません。しかし、その点が改善されるかもしれない賃貸物件の運用方法が出てきました。それが「民泊」です。

日本を訪問する外国人観光客が増えています。彼らの中には、Airbnbなどを利用して宿泊費が安い所や、ホテルではなく、民家に泊まりたいと考えている人がたくさんいます。言い換えると、投資した物件を民泊で運用すれば、通常の賃貸よりも2~3倍の収益を得られる可能性が出てきたわけです。現在、東京や大阪などでは、ホテルが足りない状況が続いています。民泊こそが都心での高利回りを実現できる方法なのかもしれません。

これから不動産投資を始める方だけでなく、すでにオーナーの方も、民泊による投資物件の運用を検討すべき時期がきたようです。(提供:民泊投資ジャーナル)

最終更新:7月26日(火)16時10分

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