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マンションの賃貸経営、コツを抑えてリスク管理を

ZUU online 7/28(木) 22:10配信

不動産投資の一環として、アパートやマンションの賃貸経営を行っている人が増えています。富裕層だけでなくサラリーマンの間でも関心は高まっているようです。不動産・賃貸経営という側面から見れば、リスク管理が重要な課題です。かかる費用はどんなものがあり、相場はどの位なのか、しっかり調べたうえで取り組みたいものです。

賃料として部屋を貸し出すオーナーの“収入”は、賃料と管理費・共益費の総額です。管理費・共益費については、分譲マンションの管理規約のように決められた用途はありません。アパートや賃貸マンションの場合、管理費・共益費は収入の一部なのです。このため賃料が10万円で管理費・共益費0円でも賃料9万円で管理費・共益費1万円としてもどちらでも構わないのです。

■賃貸経営の費用は大きく4つある

賃貸経営の“費用(経費)”を大別すると4つあります。

・ 土地建物の固定資産税・都市計画税
・ 建物の保険料
・ 管理に関わる管理費用
・ 修繕費用

保険料については、通常の火災保険でカバー可能なリスクに加え、オーナーにとっては様々なリスクが存在し、各保険会社では特約などでカバーしています。内容についてはそれぞれ問い合わせたほうがいいでしょう。

■管理費用の相場は賃料の5%程度

管理費用について具体的に見ていきましょう。管理に関わる費用を見る場合、1戸管理の場合と、1棟管理の場合とでは異なります。

1戸管理 : 賃料の5%程度(共益費は除く)が相場と言われます。
1棟管理 : 大きく分けて次の2つの場合があります。
・ 集金した賃料の3-5%程度。定期清掃や設備点検などは別契約
・ 賃料+管理費・共益費+駐車場代の合計の4-5%程度

管理会社の仕事は集金管理と契約管理がメインなので、前者の場合のように別契約にして、総額を抑えるというやり方があるわけです。

ある小規模のマンションのオーナーは、清掃業務については地域の比較的安い業者に依頼し、費用を抑えています。清掃業務の中にはゴミ捨て場の清掃のほか、敷地内の草抜きや共用灯の業務なども盛り込まれており、結果的に安くあげています。

また賃貸契約時にオーナーから広告料名目で1カ月分の賃料と同等額を徴収する会社も多くあると言います。

後者の場合は物件によっては次のように細かく設定する場合もあります。

・ 賃料の3-5%
・ 共益費は管理会社が徴収
・ 専有部分のメンテナンス費用として1平方メートル当たり40円-70円/月を別途徴収
・ 駐車場代は賃料の3-5%

■1棟管理は将来の大規模修繕費用等も視野に

1棟管理の場合、将来のリフォームや大規模修繕等を考え、修繕積立金を積み立てることも検討課題の一つです。屋根や外壁塗装、水回り設備の交換などが定期的に出てきます。設備が古く、使い勝手が悪いとなると、空室率が高くなる要因なので注意が必要です。

これらの費用は物件によって様々ですが、建築後の10年程度はほとんどかからず、20年を過ぎた当たりから集中的に発生するケースが多く、そのためにも費用を積み立てて置く必要があります。

■サブリースは契約内容の把握を

マンションまるまる1棟を所有している場合、不動産会社がサブリースとしてその物件を10年-35年の期間一括で借り上げ、第三者である入居者に転貸する契約があります。家賃収入が保証されるなど便利ですが、リスクが高いとの指摘もあり、オーナー自身でしっかり契約の内容を把握することが重要になります。

手数料を払って管理会社にすべてを委託するのは楽ですが、常にオーナー側がその経営内容を把握しておくことも必要です。1年ごとの入退居率をはじめ、退去の理由やどんな人が住み、居住にあたっては周辺環境のニーズに応えているかどうかなども把握しておくことは、経営のリスクを避けるためのノウハウ蓄積とも言えます。

民法、借地借家法の知識や建物や内装の基礎知識なども備えておけば、管理会社との交渉事もスムーズになり、リスク軽減につながることでしょう。(提供:民泊投資ジャーナル)

最終更新:7/28(木) 22:10

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