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不動産投資で必ず現地確認をしておきたい2つのこと

ZUU online 7月30日(土)6時10分配信

不動産投資において「現地確認」は不可欠です。投資をする資産が動かない(不動産)ので、こちらから出向くしかありません。物件案内書などの紙面上のイメージと比べて実際はどうなのか、賃貸して収益を生む大事な資産ですから、自分の目で必ず確認するようにしましょう。

現地確認する時に大切なことは、「もし自分がこの物件を借りるとしたら?」という視点です。そして、キーワードは「安全性」と「安心」の2つが挙げられます。それぞれの主なポイントを挙げてご説明します。

■現地確認での「安全性」の確認

1. 最寄駅から現地まで

最寄駅から物件までの道程では、道が歩きやすいか、道の広さや歩車分離、車や自転車の量、歩いている人の年齢層などがポイントです。「危ない」道を毎日歩かされるのは入居者にとっても不安でしょう。

特に安全性という面で注意したいのは、昼と夜とでは、道の風景が大きく変わる点です。最近は物騒な事件も多ので、街灯などに気を配りながら昼と夜、現地を歩いてみてください。また、平日と土・日では、交通量が変わることもあります。

2. 現地に着いたら

現地に着いたら、事前に確認した耐震性と物件イメージとのチェックを行いましょう。新しい耐震基準で設計された建物であれば、まず問題はないといえますが、1981年6月以前に建築確認を受けた旧耐震の建物でも、耐震補強ができている場合があります。熊本地震のように震度7クラスの地震が起きると、アパートなど木造建物への影響は大きいので注意が必要です。

また、近年は「観測史上初めての」が付くような豪雨も頻発しています。安全という点では、道路と敷地の関係や周囲の土地との関係といった、「高低」についても現地をよく確認してみましょう。

3. 室内(物件)に入ったら

住む人の目線での「安全」とは何かを考えると物件内の確認するべきポイントはおのずとわかります。例えば、「備え付けの設備機器が事故なく使用できるか」あるいは「緊急時の避難経路が確立されているか」といった点です。

現地確認の際は、キッチンやトイレ、浴室の設備機器は設置後何年経過しているか、不具合はないか、といった実際の機器の状態をチェックしておきましょう。設備機器を投資期間中に取り換える可能性が高いのか低いのかは、収益にも影響する大事なポイントです。

また、建物のエントランスから部屋まで実際に歩いてみることで、エレベーターや階段での死角や緊急時の避難経路などを確認します。隣の建物から玄関が直接見えているかどうかも併せて確認しましょう。

■キーワード「安心」の確認

1. 最寄駅から現地まで

投資物件の立地が、「安心」して住める街であるかというのは非常に大切です。その安心とは、街の雰囲気や治安というだけでなく、「普段の暮らしに必要なものが一通りそろっている」ということも関わってきます。

まずは、物件のある街にオーナー自身がどういう印象を持ったか、安心して住める街と思えたかどうかが大切なポイントです。街にはそれぞれ雰囲気というものがあります。駅1つ違うだけでも街の雰囲気は変わるのです。そして現地確認の際、最寄りの駅からの道中や周辺にどういう生活施設(スーパーやコンビニ、公共施設など)があるかを確認しましょう。

2. 現地に着いたら

入居者のセキュリティ性を図るうえで、建物のエントランスは大事な場所です。オートロックやインターホンなどの設備面はもちろん、前面道路からエントランスが見える建物かどうかも確認しておきましょう。

さらにエントランスでは集合郵便ポストをチェックします。表札が多いか少ないか、どういう入居者がいるか(個人・法人)、管理人室があるかどうか、管理会社の連絡先が表示されているかどうか、管理人は常駐か日勤か、といったポイントがあります。

また、建物内外の清掃状態は大事です。ポストからチラシがあふれていないか、ゴミは落ちていないかなど、清掃はその建物の維持管理の良し悪しを示すバロメーターです。維持管理のできていないマンション・アパートには、おのずと質の悪い入居者が集まるというのが不動産経営の定説です。入居者の安心を考えるならば、外せないチェックポイントです。

3. 室内(物件)に入ったら

現地(物件)では、まず室内から外の風景を確認します。ベランダへ出て見渡してみましょう。隣の建物との関係、建物周辺の雰囲気など、外からでは分からなかったことが発見できます。騒音や異臭がないかどうかも確認します。音については、窓を開けた時と閉めた時の違いも確認しましょう。上下左右、隣接する部屋からの物音にも、できる限り気を配ってください。

いずれも、ご自身がそこで住むつもりになって、「安心して住める環境」だと思えるかどうかが判断の基準です。さらに、近くに大きな空き地があったりすると、将来建物が建築されて日当たりが悪くなる可能性があります。物件は変わらなくても、日当たりだけでなく、周囲の環境は変わる可能性があると思いましょう。過去にその物件で入居者の安心を脅かすような「心理的瑕疵」がなかったかを、不動産会社から上手に聞き出しておきましょう。

■現地確認はしっかりと!

さて、現地確認のポイントを、「安全」「安心」を中心にみてきました。現地確認は、投資をすべきか、見送るべきかを決める大きな判断材料のひとつです。仮に、最終的にその物件に投資しないという結果になったとしても、数多くの物件を見ておくことで、不動産投資家として物件に対する感性が養われます。

「面倒だなぁ」「現地確認なんかしなくても」と思う方もいるかもしれませんが、多忙な中でも時間を取って実際に自分の五感を使って現地確認を行うことをオススメします。 (提供:不動産投資ジャーナル)

最終更新:7月30日(土)6時10分

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