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不動産投資の中でも土地は特別! 必ずチェックすべきこと

ZUU online 7/31(日) 6:10配信

「土地」を不動産投資の対象とする場合、建物など他の不動産よりも注意すべき点が多くなります。それは、他にはないさまざまなリスクが潜んでいるからです。リスクをきちんと解消した状態で契約を結ばないと、引き渡し後、トラブルになる危険性もあります。今回は、土地の購入について押さえておくべき「道路付け」「境界」「越境」の3つのポイントについてお話します。

■道路付けでの注意点

土地に建物を建てるためには、その土地が、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。また、その道路の幅員や接道の長さによって建てられる建物の規模が異なってきます。

不動産投資の対象物件を土地とする場合、そこにアパートやマンションを建てて投資をするケースが多いです。そのため、その土地にどの程度のボリュームの建物が建つのかは、土地の購入前に明確に理解しておかねばなりません。

なお、建てられる建築物の規模は、建築基準法の他、行政の判断などに影響される場合があります。したがって土地物件を選ぶ際は、提示されている建築物はきちんと行政にヒアリングをかけたかのかどうか、確認しておいた方が無難です。

● 私道について
道路には大きく分けて「私道(個人や団体が管理する道路)」と「公道(国や地方公共団体が管理する道路)」があります。世の中に存在する道路の多くは公道ですが、購入を考えている土地に接するのが私道であった場合には注意が必要です。

建築基準法に則っていれば、接道が私道であっても、公道と同様に建物を建てられます。しかし、私道はあくまで一般の個人が所有している道路ですので、独自の取り決めがあったり、費用負担が課せられたりしている場合があります。その条件によっては、不動産投資の利回りや今後のリスクに大きな影響を及ぼします。購入したい土地の周辺道路が私道であった場合には、こうした不利な条件がないかを必ず確認しましょう。

■境界についての注意点

「境界」とは、隣地や隣接している道路との境目を明確にした線引きのことです。これは、土地の面積を測り地積測量図や実測図を作成する際に、「境界杭」という杭を境界のポイントへ打ち込むことで確定します。この境界杭によって自分の土地の範囲が分かり、土地の面積が明確になります。

● 境界杭が無い場合
境界杭がないまま取引をするというのは、面積が不明確な土地を購入しているということ。そのため、もし土地に境界杭がない場合には、再度測量をして設置する必要があります。

土地の購入時には、この境界杭が最も重要といっても過言ではありません。また、たとえ境界杭があったとしても、測量図に基づいたポイントでなければ、隣地との合意がなされていない可能性もあります。その場合、購入・引き渡し後に隣人とトラブルになってしまうリスクを抱えることになるのです。

もしトラブルとなれば、再度、境界のポイントについて協議を行い、最悪の場合、自分の土地の面積が減ってしまう可能性もあります。想定していた建物が建てられず、期待していた利回りを得られない恐れもあります。

■越境についての注意点

「越境」とは言葉の通り、敷地境界線を越えることです。隣家の屋根や樹木だけではなく、雨どいや室外機など、ちょっとした部位が越境しているケースもあります。また、隣地との境界になっているブロック塀や柵などが越境している場合もあります。

● 越境を確認する必要がある
越境を確認するには、まずは境界杭と対象の越境物を目視することです。それでも分からなければ、測量士に依頼して、越境しているかどうかを正確に確認します。もし越境していれば、覚書や確認書を締結する必要があります。例えば、ブロック塀が越境している場合には、「塀の修繕は塀の所有者が行うこと。また、塀が崩壊した場合や毀損した場合、こちらに過失がなければ塀の所有者は速やかに、所有者の負担において補修すること」といった内容の覚書や確認書を締結します。

こうした書面を締結しておかないと、塀の破損等があっても所有者が放置する恐れがあります。隣の自分の土地にある建物にも悪い影響を及ぼせば、資産価値を下げる要因にもなりかねません。

不動産投資として「土地」を対象物件にする場合には、上記のような点に配慮しておく必要があります。対応を怠った場合、引き渡し後に自分の不動産の価値を大きく下げるリスクにもなりますので、細心の注意を払いましょう。しかし、越境に関しての覚書を作成したり確認書を作成したりする作業は、一般の方には難しいかもしれません。土地を対象とする不動産投資を行う際は、これらの問題解決のノウハウや経験があり、前もってリスクヘッジしてくれる堅実な不動産会社に仲介を依頼するのがよいでしょう。(提供:不動産投資ジャーナル)

最終更新:7/31(日) 6:10

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