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不動産投資は間取りが重要! 投資物件のポイントを徹底解説

ZUU online 8月1日(月)6時10分配信

不動産投資の物件選びの際、交通利便性などの立地条件、周辺環境などと並んで重要な要素が「間取り」です。購入前に知っておくべき、投資物件ならではの間取り選びのポイントについて考えてみましょう。

■周辺エリアで需要のある間取りかどうか

近年、未婚の単身者の世帯は急増しています。単身者はいつでも身軽に引っ越しできる賃貸を選ぶことが多いため、都市部のワンルームマンションの賃貸需要が増加傾向にあります。

ワンルームはファミリータイプの3LDKなどの物件に比べて、比較的安く購入できるので、初期費用が抑えられます。また退去後の原状回復工事の費用も少なくて済むので投資効率がよく、投資初心者には最適でしょう。飲食店や商業施設が豊富、駅近エリア、周辺に大学があるなど、学生や単身者の賃貸需要が見込めるならばワンルームはいい選択といえるでしょう。エリアによって、そこに根差した賃貸需要があるのです。

また、夫婦共働きのDINKS世帯や同棲などの二人暮らしには、1LDK・2DK・2LDK、ファミリーであれば3LDK以上といった間取りに需要がありますが、最近は部屋数よりも居室の広さを重視する人が増えており、ファミリーにも広めの2LDKも人気です。

この層は、家賃と同程度の支払いでローンを組めることから、自宅を賃貸ではなく購入するケースも多いです。前述のワンルームマンションを購入しようという単身者は多くありません。物件を手放す際は、ファミリータイプの3LDKや2DKのほうが実需物件として売却しやすいのがポイントです。

単身者にターゲットを絞り込みワンルームを選ぶか、間口を広げて2LDKあるいはファミリータイプにするのか、自分の投資計画の見通しを立て、周辺相場や市場状況を調べた上で、需要のある間取りを検討しましょう。

■畳数効率の良い間取り

マンション購入者の失敗談で特に多いのが、購入後の広さに関する認識のギャップです。

物が置かれていないと広く見えていた部屋が、家具を設置して住み始めてみると、狭く感じたり、不具合があったりするようです。間取り図にある畳数は、「壁芯」といって壁の中心線で囲まれた面積なので、数字上の広さと、実際に感じる広さに差異が生じます。「10畳」と記載されていても実際に畳が10枚敷けるわけではないという点に注意が必要です。

また、同じ専有面積でも通路部分が多いと、居室の有効面積が狭くなり間取りの効率は悪くなります。「LDK16畳」の部屋でもキッチン3.2畳、通路部分・廊下が含まれていると、差し引き8畳程度というケースもあります。

専有部分、特に一番広さのあるLDKに、通路や廊下となるスペースが少ない間取りを選ぶのがポイントです。

■デッドスペースを減らすアウトポール工法

RC造マンションの多くは、柱と梁で建築を支える「ラーメン構造」(ラーメンとはドイツ語で柱のこと)でできています。その構造上、柱や梁が室内に入り込むため、居室の四隅や天井に柱型、梁型の出っ張りができるのが従来の間取りでした。部屋の角に家具など配置すると、柱や梁の凸凹でデッドスペースが生まれ、使い勝手を悪くしていたのです。室内に張り出す柱は、リフォームの際にも可変性と効率を悪くします。

アウトポール工法とは、その名の通り、柱を部屋の外に出してしまうマンションの建築工法です。

バルコニーに面した部屋で採用されることが多く、柱は室外のバルコニー側に出る形になります。コーナーの凸凹がなく居室がすっきりとした長方形になり、有効面積が広いのが特徴です。開放感もあり、家具などの配置や模様替えの自由度が高くなります。

物件を選ぶ際は、このアウトポール工法の間取りかをチェックするのもポイントです。

■今こそ見直される「引き戸」の人気

近年、中古物件は和室よりもフローリングの洋室が好まれるため、和室を洋室にリノベーションするケースも一般的です。

そんな中、日本古来の「引き戸」が、世界的にも見直されてきています。

西洋の間取りでは開閉式のドアが普通ですが、ドアを開け閉めする部分の面積が必要で、そこには物を置くことができません。実質的にデッドスペースとなり、空間の効率が悪くなってしまいます。その点、引き戸は省スペースで、間取りは有効面積が広くなります。使い勝手もよく、車椅子の人も座ったまま開閉ができるなどバリアフリーの観点からも注目されています。可動間仕切りのように、用途に合わせて部屋を区切ることもでき、開け放つと部屋を広々と使えます。

特に最近は、西洋風の完全個室よりも可変性の高い間取りが好まれる傾向にあります。狭い空間を少しでも広く感じられるための工夫として、ガラスなど透明度の高い素材を組み合わせて空間を隔てながら、採光と、隣の部屋の気配を感じられる引き戸も人気です。

■リフォーム・リノベーションに適した間取り

万が一、入居率が落ち込んだ時には思い切ってリフォームを施すことで、成約率と資産価値の向上を図る方法があります。将来のリフォームやリノベーションを踏まえると、次のような間取りの物件が、可変性が高くてお勧めです。

1. LDKにもう一部屋が隣接している
構造にもよりますが、2部屋の間の壁を抜くことで大空間のLDKにリノベーション可能です。

2. トイレ、キッチン、バスルームなどの水回りが隣接し、まとまっている
水回りがまとまっていると、大規模なリフォーム・リノベーションもしやすくなります。

専有部分の間取りひとつで、将来的な使い勝手に大きく影響します。好みは人それぞれですが、同じ専有面積でも、使い勝手がよく広さを感じられる方が、より多くの人から選ばれやすい物件となり、空室率の低下につながります。

今回挙げたようなポイントは、間取り図面を慎重に見ることで気づくことができます。投資物件を選ぶ時には、その資産価値や出口戦略はもちろん、そこに住む入居者の目線になって間取りをよく確認しましょう。空室リスクを下げるためにはとても重要なポイントとなります。 (提供:不動産投資ジャーナル)

最終更新:8月1日(月)6時10分

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