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いま、都内のマンションは売り時なのかを検証 私は区分所有を売却しました

マネーの達人 8月4日(木)5時13分配信

2つの区分所有を売却しようと思った理由

ここ2か月で、区分所有の決済が2件続きました。区分所有については徐々に売却を進めていて、残るは厚木にある物件のみです。

なぜこれら2つの区分所有を売却しようと思ったかというと、

1. 購入から5年が経過し、長期譲渡になる
2. 都内のマンション価格の上昇

以前お話したように、居住を目的としない不動産を購入してから5年以内に売却すると、約40%の税金が課せられますが、購入から5年以上経過した場合の税率は約20%になります。

また、不動産価格の上昇が追い風となって、これら2物件とも、購入時と同程度の価格での売却が期待できました。丁度、これらのタイミングが重なったことから、東京に持つ2つの区分所有については売却を決断しました。

売却物件その1

ここで、6月に決済した物件の概要を紹介いたします。概要は以下の通りです。

・ 所在地:港区高輪
・ 築年月:1991年3月
・ 間取り:1k(半地下)
・ 家賃:6万3000円
・ 借地権

毎月の管理費・修繕積立金・地代に1万589円、管理委託料に2,100円の支払いがあるので、手取額は5万円ほどです。

売却希望額を700万円に設定し、不動産業者に売却を依頼しました。媒介契約を結んだのが3月、その翌月の4月には売買契約を結ぶ運びとなりました。不思議ですよね。

この物件は2年半ほど前にも売りに出したのですが、その時は問合わせすらほとんどなかった状態と聞いています。不動産の取引は「ご縁」と言われますが、本当にその通りだと感じました。

売却価格は、希望価格より50万円低い650万円。700万円というのは、指値が入ることを想定した値付けでしたので、ほぼ希望通りの価格で売却できたといえます。

最終的な投資成績を計算してみると…

一方、購入時の価格は550万円ですので、単純計算で100万円のキャピタルゲインが得られたということになります。

ただ、購入時の登記費用と売買時の仲介手数料が別途かかりますので、実際にはそこまでの売却益はありません。

不動産投資においては、物件を売却した段階で利益(損益)が確定することになります。これは株式投資と同じですね。売却するまでは、含み益(含み損)に過ぎません。では、この物件の投資成績を見てみましょう。

■収入

まず、収入を計算してみます。手取り家賃は、ご紹介したとおり5万円です。ただ、初めの1年間の家賃は5.8万円でしたので、その期間の手取り家賃は4.5万円ということになります。物件の所有期間は67か月(途中1か月の空室期間あり)で得た収入を計算すると、以下のようになります。

・ 家賃収入:324万円(4万5000万円×12か月+5万円×54か月)
・ 更新料:6万3000万円
・ 売却益:100万円

この物件への投資で得られた収入の総額は、430万3000円ということになります。

■支出

次に支出の計算をしてみます。物件購入時には登記費用、購入時および売却時には仲介手数料が必要となります。また、固定資産税・都市計画税が課せられますので、支出は以下のようになります。

・ 登記費用:10万円
・ 仲介手数料:51万円
・ 固都税:14万3000万円

合計の支出額は75万3000円ということになります。

■利益

計算してみると、355万円の利益を上げることができたということになります。

結果的には11.7%の利回りで運用できたということになり、この物件への投資は成功したと言って良いと思います。

ただ、どの程度の数字を持って成功とみなすかは人それぞれ。私にとっては、良い結果が得られたと満足しています。初めて投資した区分マンションの結果を考えると、これは大きな飛躍です。

みなさんも、試行錯誤を繰り返しながら徐々に成功体験が重ねられるよう、頑張ってください。(執筆者:内田 陽一)

最終更新:8月4日(木)5時13分

マネーの達人