ここから本文です

不動産売却手続きの流れとは 期間や費用ほか

ZUU online 8/12(金) 6:10配信

不動産投資では、一度購入した物件を売却する場面も多く出てきます。このとき大事なのは、いかに有利な条件で売却できるかどうかになります。なぜなら同じ条件の物件でも、売却がうまくいくかいかないかでリターンにかなりの差が出るからです。

物件を売却するには、適切な価格をつけて買い手を探すことが必要です。これをスムーズに進めるためには、以下で説明する5つのステップを着実にこなしていくことが大事です。

■STEP1 売却相談

物件の売却を考えたときに、最初に必要なのが売却相談です。物件の状態やローンが残っているかどうか、売却までのスケジュールなどによって、最適な物件の売却方法は変わってきます。

物件の劣化が激しい場合にはリフォームをしたほうが売れやすい場合もありますし、劣化の度合いによっては一度建物を解体したほうがいいこともあります。

また物件を売却するには、売却で得る収益にかかる所得税・住民税や、契約書に貼りつける印紙にかかる印紙税などの税金も必要です。

売却の実績が豊富な不動産会社なら、そういった細かいチェックポイントまでしっかりとアドバイスしてくれるでしょう。

■STEP2 査定

売却相談をして物件売却の方向性が決まったら、次に行うべきなのは物件の査定です。物件がいくらくらいで売れそうか、いろいろな方法で調査するわけです。

査定の方法には物件の住宅地図などの資料や今までの取引事例、近隣の物件相場などから物件価格の目安を割り出す「机上査定」と、現地を直接訪れて室内の状態などを確認し、物件の価値を見積もる「訪問査定」の2種類があります。精度の高い不動産査定には、この2つが必須です。

ネットではオンラインでの査定ができるサービスもたくさん出ていますが、これはあくまでも大まかな目安になります。不動産会社に依頼して正確な売却価格を知ることで、よりよい売却交渉が可能になります。ここで手を抜かないようにしましょう。

■STEP3 媒介契約

売却相談と査定を経て結果に納得できたら、不動産会社と売却活動を任せる旨の契約を結びましょう。これを媒介契約(ばいかいけいやく)と呼びます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、どれを選ぶかによって仲介手数料をはじめとするさまざまな条件が変わってきます。基本的に一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の順に、拘束力の強い契約だと考えていただければ間違いないでしょう。

拘束力が強くなれば不動産会社がそれだけ力を入れて売却活動をしてくれる反面、ほかの不動産会社に依頼できない、自力でよい条件の売却先を見つけてきたとしても直接契約できないなどの不都合も出てきます。契約内容をしっかりと確認し、希望に合った媒介契約の種類を選ぶようにしましょう。

なお、売却相談から媒介契約までは、早く進めば1週間程度、時間がかかっても2ヵ月程度で済むのが普通です。あまりに時間がかかりすぎる場合は、不動産会社に問い合わせて進捗を確認するようにしましょう。

■STEP4 売買契約

媒介契約が完了したら、実際に物件を売り始める売却活動に入ります。

不動産会社が持つサイトや新聞の折り込みチラシに物件情報を掲載したり、お店の既存の顧客に紹介したり、「レインズ」と呼ばれる国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営するシステムへの物件情報を掲載したりと、さまざまな手段を使って購入希望者を探します。

購入希望者が物件の見学をする際の手配も、不動産会社が行うのが普通です。無事に購入希望者が決まると、価格や引き渡しの条件についての各種調整を行います。媒介契約のときに決まった内容と、購入希望者からの希望をすり合わせるのです。これがうまく行き両者が合意に至ると、無事売買契約成立となります。

媒介契約成立から売買契約成立までは、早ければ1ヵ月、長ければ3ヵ月と見ておくとよいでしょう。

■STEP5 引き渡し

売買契約が成立したら、購入者に物件を引き渡す準備をします。具体的には公共料金の支払いや物件内部の清掃などです。準備がととのったら購入者に物件の鍵を渡し、売却完了となります。

なお、不動産会社に支払う仲介手数料については、上限は物件価格の3%+6万円(400万円以上の物件の場合)とされていますが、その範囲内であればいくら安くしても法律的には問題ありません。

不動産会社との交渉を上手に行って、物件の売却をお得に進めましょう。 (提供:不動産投資コンシェルジュ)

最終更新:8/12(金) 6:10

ZUU online