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賃貸経営は楽しんだもの勝ち? 顔が見える大家が支持される時代

ZUU online 8/14(日) 11:10配信

ひと昔前とは大きく変わり、管理会社に全部任せて「通帳に家賃が振り込まれるのを確認してればいい」という時代は終わった。賃貸経営には厳しい時代ではある。そして不動産投資がブームといえる状態にある。こうした中、大家が直接管理に参加する賃貸経営が注目されつつある。

■安定して通帳に家賃が入らなくなった

駅前の立地のいい場所の、比較的こぎれいなワンルームマンション。そんな良さそうな条件の物件でさえ、入居者募集の看板が何社分も掲げられているのをよく見かける。おそらく仲介業者に言われるがままに、広告料も要求されていのかもしれない。

空室が埋まらないうえに、広告費ばかりがかさむ。地主タイプの大家さんは空室が深刻化すると、費用をかけてリフォームするか広告費を積むしかしないと業者にアドバイスされるのが普通である。

それでも満室になれば問題ないのだが、そう簡単ではない。どの大家さんも自分の物件を優先的に客付けして欲しいのは同じである。競って広告費を積み上げさせられるのも当然となる。

もともと先祖代々家主だった場合や、相続した遊休地を活用して賃貸経営をしていた大家だと空室だらけの状態から、満室経営に持ち返すことが困難になってくる。いったい何をしていいのか、わからなくて普通なのである。最終的には空室率の高いまま売りに出す。

このような物件が相場より安く一棟売りで市場に出始めたことと、個人投資家が不動産投資に参入しやすくなったのは、偶然ではないだろう。

■大家の顔が見える賃貸経営

そんな個人投資家が不動産賃貸に参入し始めて、賃貸経営の姿が変わりつつある。投資家大家は、賃貸物件の管理に率先して参加しているケースが多いのである。入居者候補が出ると自らも面接に立ち会う。ペット可の物件にはペットと飼い主の関係をみるために、ペット同伴での入居面接をするという大家もいる

入居が決まってからも、掃除をしながら自分で物件を見回り、季節ごとの挨拶状や、お中元・お歳暮を贈る大家も出てきている。趣味で育てた野菜を共有部分において「入居者さんへ、よかったらどうぞ」と置いた大家に関する投稿がSNSでも話題をよんだ。

物件を訪れて自分で共用部分見たり、清掃状態をチェックしたりするだけでも、入居者が近隣に迷惑をかけてないか、何か物件内でトラブルが起きていないかある程度は分かるだろう。

この新参大家たちもすべての管理を自分でするのではない。成功している今の投資家大家は仲介業者とも管理会社ともうまく関係を保ったまま、自分も管理に関わっているのである。物件の問い合わせへの対応や案内、契約、その後の更新や保守点検などはやはり、プロが窓口になって担当してくれるほうがいい。

投資家大家は、少しでも入居者に顔が見える場所に出ていくだけでいいのである。「顔が見える」というのは、実際に「大家の◯◯です」とアピールしにいくのではない。野菜を置いて行った大家だって入居者には会っていない。掃除スタッフと間違われた大家だって、大家として挨拶はしていないが、「何か困ったこと起きてない?」と聞いただけだという。

■大家参加型はコミュニティー型賃貸経営も活発化する

今の個人投資家は、所有者として物件を見守り、すべきことをしっかりとやっている。購入した賃貸物件で家賃を得られないなら何をすればいいのかをちゃんと考えている。広告費を言われるがままに払うのではない。

仲介業者の誘致だけを待っていても、空室は一向に埋まらない。いろんな知恵を絞りだして、試すうちに大家参加型のコミュニティー賃貸物件が人気を集めているのも納得がいく。

数戸あるうちの一室を、敢えて入居者が共同で利用できるコミュニティー用の部屋にしたり、一室を教室やイベント用に利用したり……。各部屋にお風呂がない物件で、一室を共同浴室にしたら満室になったという例もある。

入居者が共有するスペースがあると、大家も管理などに参加する機会が増える。入居者のひとりにその部分の管理を任せても、その経過を確認し合い、問題があれば一緒に対処をする。広告費の増加やリフォーム費用より費用対効果は絶大だと考える。

最近では賃貸経営をあまり「不労所得」と呼ばなくなったように感じる。「大家の顏が見える」賃貸経営は、空室が減るだけでなく、家賃滞納やトラブルも激変する。人と関わることが苦手な日本人になってきたというが、借りている側も貸し手の顏が見えると安心している証拠である。通帳を眺めながらしぶしぶ追加の広告費を振り込むよりも、大家業を楽しんだほうが「勝ち」なのは間違いないだろう。

片岡美穂
不動産関連、外国人雇用・ビザ等を扱う行政書士。土地家屋調査士としての15年の経験を持つ。

最終更新:8/14(日) 11:10

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