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民泊用に物件を買おうと考えている人が気をつけるべき2つのこと

ZUU online 8/15(月) 6:10配信

Airbnb(エアビーアンドビー)が広く知られるようになるなど、民泊ビジネスの注目度が急速に高まっています。そこで脚光を浴びているのが、マンションなどの投資用不動産の民泊への活用です。民泊は空室リスクの対策にもなりますから、不動産投資の手法として有望といえます。

しかし、投資用のマンションを購入してAirbnbに登録さえすれば収益を得られるというわけではありません。投資目的で民泊ビジネスをするためには、法的なハードルの他にも幾つかの課題をクリアしなければなりません。

民泊は不動産投資における新しいビジネスモデルとして一考の価値はありますが、一方でクリアすべき課題もあるのです。ここではその課題から、気をつけるべきポイントを2つ説明します。

■ポイント1 民泊の法的ハードルと問題点

民泊であっても継続的に有料で宿泊させる行為は旅館業法の対象になりますので、原則的に無許可の民泊ビジネスは旅館業法違反になってしまいます。

しかし、旅館業の許可がないと民泊ビジネスはできないのかというと、そうではありません。そもそも旅館業法は住宅を宿泊所として想定しておらず、現状はAirbnbなど住宅を利用した民泊は法的にはグレーゾーンといわれています。

今後は民泊に関する法整備がなされていくでしょうが、現時点では国家戦略特別区域に認定された自治体が制定した条例のもとで「民泊許可」を得るという方法があります。

しかし、これは限られた特区のみで運用されるものです。2016年6月時点では大阪府、大阪市、そして東京都の大田区に限られており、外国人滞在者限定で宿泊日数が6泊7日以上など一定の条件があります。

また、民泊を従来の旅館業法の対象外とする法案が、2016年末の国会提出に向けて議論されています。まだ正式決定ではないのですが、この法案には2つの特徴があります。1つは対象となる建物は「住宅」であること。そして、もう1つが年間営業日数の上限が180日という規定です。

マンションなどの住宅を民泊に活用する点では問題ありませんが、ネックになるのは営業日数の上限の規定です。もし1年のうち、半分弱しか民泊に活用できないのであれば、年間を通した収益が見込めなくなります。

半年足らずで充分な収益を確保できればいいのですが、それはあまり現実的とはいえません。このため、民泊とは別に収益を得るような対策を考えておく必要があるということになります。

■ポイント2 民泊施設の管理コスト

民泊には、家主居住型と家主不在型があります。前者は宿泊させる際に家主がいるホームステイのようなもので、後者は家主不在で空いている住居を宿泊者に貸し出す形態です。つまり、投資目的の不動産を活用した民泊ビジネスは家主不在型ということになります。

この場合、宿泊施設の管理者を登録することが義務付けられます。所有者が管理者になっても良いのですが、管理者は宿泊者の本人確認や名簿の作成、各種ルールの告知、そしてクレームの対応といった業務を負わなければなりません。

民泊ビジネスを本業にするなら別ですが、実質的には宿泊施設の管理は専門の業者に依頼することになるでしょう。そうなると、賃貸の場合とは別立てのランニングコストが発生することになります。

■まとめ

近い将来に民泊特区が増えるなどして、民泊ビジネスが活発になることが予想されますが、今は法整備の行方を注視しつつ慎重に検討すべき時期でしょう。

民泊に限定して不動産投資をするのではなく、多面的に不動産を活用する柔軟な考え方が必要になります。法整備の行方もさることながら、さまざまな面から情報を収集して柔軟に戦略を練ることが肝要です。(提供:民泊投資ジャーナル)

最終更新:8/15(月) 6:10

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