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賃貸経営、物件選びに「鉄則」あり! 初めてでも心配無用の目利き術とは

ZUU online 8月20日(土)6時10分配信

世の中には、毎月安定したキャッシュフローを稼ぎ出してくれる不動産がある一方で、空室が埋まらず赤字を出し続ける不動産もあります。物件選びに失敗すれば、天国と地獄ほどの差が生じてしまうのが不動産投資です。

「ベテランでも失敗するのに、素人が手を出して大丈夫だろうか…」そう心配される方も多いでしょう。もちろん投資である以上、リスクは存在します。しかし、ポイントを押さえてしっかり準備すれば、リスクの最小化は可能です。

今回は、初めて不動産投資を行う場合の物件選びのポイントを考えていきましょう。

■物件選びの3つのポイント

物件選びで重要なのは「立地」「建物」「賃貸管理」の3点といわれています。この3つのポイントを順に見ていきましょう。

1. 立地選びのポイント
アパート入居者の多くは単身者です。年齢的にも若い人が多く、まずは若者が多い立地であることが大原則でしょう。かつ、地域の若者人口が減っておらず、横ばいもしくは増加傾向にあることが鉄則です。地域の人口動態はインターネットや役所などでも調べられるので、候補地の人口動態は真っ先に調べておくのが肝心です。

次に、駅・バス停からの距離や、スーパー・コンビニなど生活施設の集積度など、暮らしやすい立地かどうかをチェックします。周囲にアパートが多く入居率も高いようなら、すでに投資家のチェックをクリアした「アパート経営の適地」と判断することもできます。

ただし、若者が多く、生活環境も申し分ないとしても、これだけで決めてはいけません。必ず現地を訪れて、住民の服装やマナー、暮らしぶり、街の雰囲気などを肌で感じながら、自分の判断を大切にしてください。「感じの悪い」街には問題の多い住民が集まり、後々トラブルに悩まされることもあるのです。

2. 建物選びのポイント
中古物件のチェックポイントは、大きく「外観」と「室内」に分けられます。

外観は入居率に大きな影響を及ぼすため、できるだけ傷みが少なくデザインがあまり個性的ではない物件を探します。屋根や壁、共有部分などは、塗装でイメージを一新させられます。費用もあまり掛からないため、「化粧直し」も念頭に入れて検討するといいでしょう。

室内は、特に浴室やトイレ、キッチンなどの水回りをチェックします。床や壁は貼り替えで簡単にリニューアルできますが、水回りの改修には大きな費用が必要です。できるだけ、そのまま貸し出せるような広さと機能(浴室とトイレが別々など)を備えた物件を探すようにします。

3. 管理会社選びのポイント
どんなに立地と建物が魅力的でも、物件管理がいい加減だと空室や家賃の滞納、敷地内に雑草やゴミ、放置自転車が増え、内見者からも敬遠される事態も発生しかねません。

管理会社にはさまざまなタイプがありますが、アパート建設を受注するための付帯サービスとして賃貸管理を行っているような会社では、管理部門の人員が少ないなど、賃貸管理にあまり注力していないケースも散見されます。また、オーナーチェンジ(中古物件)の場合、管理会社の切り替えは面倒な手続きが発生するため、できれば既に良質な管理会社が付いている物件を探すようにします。良質な管理会社かどうかは、実際の管理物件をチェックするのが一番です。除草や清掃が行き届き、建物の美観が保たれ、空室率が低ければ安心です。念のため数棟を見学させてもらい、チェックしましょう。

■物件選びの注意点と心得

1. インターネットはツール。大切なのは人間関係の構築。
不動産投資のポータルサイトでは、利回りや金額、立地などの条件に合った物件を簡単に探し出すことができます。しかし、ネットの情報のみで物件を選んでしまうのは、少々危険です。

実は、インターネットに掲載された物件は売れ残り物件が多いことをご存じでしょうか。優良物件はネットに上げるまでもなく顧客や同業者間で売れてしまうもの。それでも買い手が付かなかった物件がネットに流れるのです。インターネットは候補物件を絞るためのツールと割り切り、実際には、現地に入って現地の不動産会社とコミュニケーションをとり、優良物件の情報がいち早く入る関係を築くことが重要です。土地勘や相場感を養いながら、最低でも1年以上の時間を掛けて、不動産会社や管理会社と人間関係を構築していくのが物件選びの鉄則です。

2. 優良物件はある程度高額。自己資金づくりが肝要。
「不動産に買い得なし」といわれます。長期的に安定収入をもたらすような優良物件は、ある程度高額です。そして自己資金が少ないと、必然的に投資額の上限が下がり、築年数が古い、駅から遠い、若者人口が減っている、といった物件にしか手が届かなくなります。つまり、優良物件を手に入れようと思うのなら、相応の自己資金の用意が極めて重要です。安易に借入れに頼らず、じっくりと自己資金作りを行うことが、健全なアパート経営の第一歩といえます。

「立地」「建物」「管理会社」をきちんとチェックし、時間をかけて準備すれば、初心者でも最小のリスクで物件選びが可能です。インターネットの情報も参考にはしますが、やはり大切なのは現物です。現地に何度も足を運び、物件をチェックするとともに、不動産会社や管理会社と良好な人間関係を構築し、優良物件の情報がいち早く手に入る環境を整えておくことが「鉄則」です。 (提供:不動産投資ジャーナル)

最終更新:8月20日(土)6時10分

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