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不動産投資は自己資金が決め手! 比率を見直して、1,000万円を貯蓄しよう

ZUU online 8月21日(日)6時10分配信

他の投資手段がそうであるように、比較的ローリスクとされる不動産投資にも、さまざまなリスクは存在します。空室リスクや金利変動リスク、経年劣化など、一つ間違えると、所有物件が赤字を出し続ける「負の資産」になる危険性も否定できません。

しかし、短期間の空室や金利変動で不動産経営が赤字に転落するかどうかは、「自己資金比率」が大きく影響します。つまり、借入金を抑えて損益分岐点の低い経営が出来れば、少々の環境変化でも赤字転落は回避できます。

不動産投資を始める時に、1,000万円の自己資金があると非常に余裕を持って経営ができます。しかし、普通のサラリーマンに、1,000万円もの自己資金を作ることは可能なのでしょうか? 答えは「可能」です。そこで今回は、その方法について考えていきましょう。

■1,000万円は生涯消費額のたった5%

一般的な家庭において、一生の間に使うお金(生涯消費)は、現在2億円超といわれています。つまり、1,000万円といっても生涯消費からすれば、わずか5%に過ぎません。月に20万円使う家庭で1万円を貯蓄するレベルです。

とはいえ、月1万円の貯蓄でも、食費を削ったり、電気代を抑えたり、こまごまとした方法では、苦しいばかりで長続きせず、なかなか貯蓄できないでしょう。1,000万円を貯蓄するためには、大きな支出を見直すことが重要なのです。

家計の中で大きなウェイトを占めるのが、家賃や住宅ローンなどの住居費でしょう。毎月の出費なので、これをいかに抑えるかが最大の鍵となります。賃貸の場合、10年間はあまり条件がよくなくても、家賃の安い「遠くて古い物件」で我慢する方法をお勧めします。もし家賃で5万円を浮かすことが出来れば、10年間で600万円という金額になります。これだけで目標額1,000万円の6割を貯蓄できてしまうのです。

会社から家賃補助がある場合は「補助があるから」と、近くて新しくて広いけれども家賃が高い物件を選ぶのではなく、「自己負担額がより少ない物件」を選ぶことが鉄則です。

人の生活水準は、知らず知らずのうちに上がってしまうものです。良い家に住めば、家具や洋服、食費や外食代までも増える恐れがあります。そうするとなかなかお金は貯まりません。しかし、若い間の少しの間だけ我慢ができると、将来お金持ちになれる可能性がすごく高まります。

■マイホームより先に収益不動産を!

「貧乏人はお金を出して負債を買い、金持ちはお金を出して資産を買う」という言葉があります。マイホームはまさに「負債」で、住んだ瞬間から資産価値が激減し、売却してもローン残高にも達しないというのが一般的です。

これに対して収益不動産は、文字通り利益を生み出す資産であり、長期にわたってキャッシュフローを稼ぎ出してくれます。いわば、こんこんと水が湧き出る泉(資産)を手に入れるようなものです。もしもマイホーム用資金を貯蓄しているのなら、まずは収益不動産に投資し、そこから生み出されるキャッシュフローをマイホーム資金に回すべきなのです。

■教育費も見直しを

教育費も、家計の中で大きなウェイトを占めます。

「教育こそ、最良の“投資”」と考える親心はよく分かります。確かに以前は、高卒と大卒とでは生涯賃金の差が4,000万円ほどありました。しかし、ロボットや人工知能によって、人間の仕事が奪われることさえ懸念される今、労働や賃金体系に大きな変化が生まれることが懸念されています。少なくとも、学歴がそのまま生涯賃金を約束するとは言えなくなるでしょう。

むしろ、第二の収入を約束してくれる収益不動産を子供に残したほうが、堅実で安心なはずです。そういう意味では、過度な教育費を見直して、収益不動産取得のための自己資金作りに回すことは、実は子供ためなのかもしれません。

「100万円を貯蓄するのにも苦労しているのに、1,000万円を貯蓄するのは不可能だ」と思われる方がいるのも無理はありません。しかし、繰り返しますが、生涯消費2億円から見た場合、1,000万円とはわずか5%程度なのです。

家計の中で大きなウェイトを占める住居費をいかに抑えるかが鍵です。若い間は「遠くて古い物件」で我慢し、マイホームよりも収益物件を先に手に入れることを心掛けるべきです。自己資金を蓄え、収益不動産を将来に残すことができれば、それは自分や家族の保険となるのです。重要な選択肢ですから、見誤りのないように検討してください。(提供:不動産投資ジャーナル)

最終更新:8月21日(日)6時10分

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