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売却相談をする前に確認しておきたい4つのこと

ZUU online 8月30日(火)6時10分配信

物件売却の第一歩は不動産会社に売却相談をすることですが、その後の売却活動をスムーズに進めるには、実は売却活動前の準備が大切です。売却交渉を有利に進めるためにも、下記の4つのチェックポイントをおさえておきましょう。

■CHECK 1. 土地の相場を知っているか?

物件の売却価格は、極端に言ってしまえば売り手の自由につけられるものです。しかし少しでも利益を多くしたいからといって、周辺の物件の相場を無視した高価格をつけてしまえば、いくらよい条件の物件であっても買い手はつきません。

大事なのは、周辺の物件の相場を知ったうえで、少しでも利益が増える値付けをすることです。この「相場」は、土地の相場と建物の相場に分けて考える必要がありますので、注意してください。

まず土地の相場を調べる方法には、以下の4つがあります。

A: 実勢価格
実勢価格とは、不動産が実際に市場で取引される価格のことを指します。下調べをしている現時点では、実際にいくらで取引されるのかは分かりません。そのため似た条件で取引された事例から、取引した場合いくらになるのかを推測するわけです。

この実勢価格は、不動産会社やシンクタンクなどが無料で公表していることがほとんどです。付近に売却したい物件と似た条件の物件がない場合などは精度が低くなるというデメリットもありますが、条件があえば実情に近い価格を割り出すことができるでしょう。

B: 公示地価(基準地価)
国や都道府県が公表している土地の価格で、一般的に「地価」と言えばこの公示地価のことを指します。

信頼度は高いものの、定められた1点を基準にして算出された価格なので、売却したい物件とぴったり条件が当てはまるということはほぼないでしょう。あくまでも取引の際の大まかな目安として参考にするのがオススメです。

C: 相続税評価額
相続税評価額とは、その名の通り相続税の金額を算出するために求められる土地の評価額です。この評価額は、建物が上に建っていない更地の状態を基準に、土地や建物を他人に貸しているかどうか、土地が市街地にあるかどうかなどの条件を加味して算出されます。あくまでも税金の額を算出するためのものなので、実勢価格とは差が出るのが普通。評価の割合としては、実勢価格を100%として70~80%くらいと考えておきましょう。

D:固定資産税評価額
こちらもCと同じく、固定資産税の金額を算出されるために求められます。相続税評価額の基準となる路線価が毎年発表されるのに対し、固定資産税の発表は3年ごと。そのため、実勢価格とはさらに開きが出てしまうこともよくあります。評価の割合としては、60~70%程度を目安に考えましょう。

これらのほか、不動産鑑定士の独自の調査によって算出される鑑定評価額という指標もあります。腕のよい鑑定士に依頼できれば、実情に限りなく近い額を知ることができる一方で、調査方法に誤りがあった場合は実情からかけ離れた評価額になってしまうこともあります。あくまでもA~Dの基準をメインにとらえ、こちらは参考程度に考えておくのが無難です。

これらの方法はどれが良くてどれが悪い、というものではないのですが、より正確な価格を知るには複数の調査法を試し、参考にするのがよいでしょう。

■CHECK 2. 建物の相場を知っているか?

土地の相場と合わせて、建物の相場を知っておくことも大切です。これはネットにも多数情報が出ているので、土地に比べれば自力で目安額を調べるのも簡単です。下記の2つの方法を試してみましょう。

A: インターネットで情報を集める
建物の価格は不動産情報サイトをはじめ、インターネット上のさまざまなサイトで調べることができます。

もっとも代表的なものが、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」というサイトです。「土地」と名前がついていますが、建物の価格も調べることができます。調べ方は簡単で、地域と建物の種類(新築/中古、一戸建て/マンションなど)を選べば、目安額を算出される仕組みです。

このほか、複数の不動産会社が登録する不動産のデータベースである「レインズ」や、不動産会社が運営するポータルサイトなども参考になります。なるべく複数のサイトを利用して平均額を出すと、精度が高くなります。

B: 不動産会社の一括査定サービスを利用する
規模にかかわらず、ほとんどの不動産会社が無料で物件の査定サービスを提供しています。売却相談をする会社を見定める意味でも、複数の会社に依頼して査定を出してもらいましょう。

実際に査定をしてみるとわかりますが、物件や土地の状態をどのように判断するかは会社によってさまざまで、一つとして同じ評価額は上がってこないのがほとんどです。極端に高すぎる、安すぎるという結果をのぞいて平均を取るのがよい方法です。

■CHECK 3. 売却のスケジュールは的確か?

物件の買い替えを考えている場合などは特に、売却のスケジュールをしっかりと立てておくことが大切です。売却相談から物件の引き渡しまでには早くても3ヵ月、通常は半年くらいかかるのが普通です。なかなか購入希望者が見つからない場合などは、1年以上かかっても不思議ではありません。

また、めでたく購入が決まっても、買い手がすぐに引渡しに応じられるかどうかはわかりません。ローンの審査に時間がかかったりすると、1ヵ月以上売却が完了しないケースもあります。

「急ぎで物件を売却したい」という場合は、もちろん不動産会社に伝えて努力してもらうことはできますが、売却活動をしてからどの程度の期間で購入希望者があらわれるかは厳密に見通すことはできません。スケジュールは余裕を持って立てるのが安心です。

■CHECK 4. 必要書類はそろっているか?

査定の際の参考として必要になるのが、不動産の詳細情報が記載された書類です。不動産会社によって提出を求められる書類は違いますが、以下の3つの書類は会社を問わず必要になることが多いようです。取得に時間がかかることもありますので、あらかじめ準備をしておきましょう。

A: 登記簿謄本
建物や土地の正しい広さや細かい権利設定など、不動産に関する詳細情報が記載された書類です。交付元は該当の地域を管轄する法務局になりますので、問い合わせをしてみましょう。

B: 重要事項説明書
法律に基づく制限や契約のときに交わされた注意事項など、物件についての重要な事項が記載された書類です。物件を購入したときに不動産会社を通していれば、そのときに発行されているはずです。

C: 固定資産税課税明細書
不動産を所有していれば、土地と建物両方に固定資産税の支払いをしているはずです。固定資産税課税明細書は、その支払い時に発行される書類です。これを見れば土地と建物の評価額が分かるので、査定のときの参考として使われます。

このように、売却相談前に確認すべきことは意外と多いものです。1ヵ月くらいは期間をとって、準備をしっかりしてから売却相談に臨みましょう。(提供:不動産投資コンシェルジュ)

最終更新:8月30日(火)6時10分

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