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不動産投資のサブリース契約で気を付けるべき3つのポイント! 安定収入には落とし穴?

ZUU online 8月31日(水)6時10分配信

賃貸住宅のオーナーにとっても、不動産業者にとってもメリットのある賃貸不動産のサブリース制度。ただし、この制度はさまざまな「悪用」も可能といわれています。安定収入を得るための制度活用が、契約事項を見逃したがために、大きな不利益となっては問題です。

今回は、不動産投資のサブリース契約で気を付けるべき3つのポイントについて押さえましょう。

■サブリース契約とは?

サブリースとは、「又貸し」「転貸」を意味する英語です。賃貸マンション・アパート経営では多くの場合、不動産業者(以下、業者)がオーナーから賃貸用の住居全戸を一括で借り上げて、居住者に「転貸」するケースで使われます。業者は居住者から家賃を受け取り、オーナーに対して賃料を支払います。このサブリース制度は、20年ほど前から大手の不動産会社が導入し、日本全国に広がっています。

■サブリース契約で賃貸オーナーが気を付けること

サブリース制度では、契約内容が重要です。なぜなら、中には悪用する人もおり、自分たちに有利な内容でサブリース契約を定め、「何も知らない」賃貸オーナーへ持ちかけることがあるからです。よく分からないままに署名、捺印をした結果、オーナーが一方的に不利益を被ったというようなニュースをたまに見かけます。

それでは、オーナーはサブリース契約を結ぶにあたり、どのような点に注意が必要なのでしょうか。

1. 契約期間の明示
サブリース契約では業者が「いつまで借りるのか」が、きちんと契約書面に記載されているかどうかを確認するようにしましょう。

2. 業者手数料の明示
サブリース契約は、基本的に以下のような形態になります。

サブリース業者は不動産会社であることも多いため、賃貸住宅の管理業務も合わせて請け負うことが多く、管理会社としての手数料と、サブリース契約の

手数料を合わせて10%前後とする場合と、管理手数料、サブリース手数料を別々に請求する場合があります。いずれにしても、契約の中に業者の手数料が明示されているか、またどのような形で設定されているかは契約時に必ず確認しましょう。

3. 賃料減額の可能性はないか
サブリース契約が問題になる原因の多くは、この「賃料減額」にあります。

2015年、サブリース契約を結んだことで生活困難に陥った賃貸マンションオーナーの報道番組が放送されて、大きな反響を呼びました。そのオーナーは、「30年空室保証」と言われて賃貸アパートを新築しサブリース契約を結んだのですが、空室が増えて想定通りの家賃収入が入らなくなると、業者から契約内容に基づく賃料減額を言い渡されました。その結果、ローンの返済で困窮し、生活に悪影響が現れました。

こうした一部の業者による横暴を避けるためにも、契約書の存在は重要です。契約書には「サブリース契約の期間中は家賃を下げないこと」を明記するようにします。仮に業者に家賃の減額請求が認められる場合でも、契約書に記載があれば、「契約書の記載内容と異なる」という反論も可能です。さらに用心深く対策をするのであれば、「念書」を交わしておくのも有効な方法の一つになるでしょう。

さて、今回はサブリース契約における注意点について説明しました。

サブリースという制度自体は、オーナーの空室リスクを解決できるよい仕組みです。サブリースが社会問題として指摘されているのは、悪質な「一部の業者」の行為によるものです。大部分のサブリース業者は賃貸オーナーのことを考え、また企業として当然である自社の利益のことを念頭に置いた、正しいサブリース契約を結んでいることを最後に付記しておきます。

それでも心配というオーナーの方は、もし金銭的、時間的に可能であれば、サブリース契約の契約書について、弁護士などの専門家に契約内容の確認をお願いするといいでしょう。賃貸経営は、大きなお金と決断を踏まえて行うものなので、減らすことのできる不安はできるだけなくしておきたいものです。サブリース契約で気を付けるべきポイントに留意して、円滑な賃貸経営を実現したいものです。(提供:不動産投資ジャーナル)

最終更新:8月31日(水)6時10分

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