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マンション経営にかかる固定経費には何がある?

ZUU online 9月3日(土)6時10分配信

不動産はよい物件を見つけて購入できたらそれで終わり、というわけではありません。安定した収益を上げ続けるには、その後もさまざまな費用がかかります。マンション経営を効率的に進めるために必要な固定経費にはどんなものがあるのか、その種類を紹介します。

■不動産を持っているだけでかかる税金がある!?

不動産には保有しているだけで発生する税金があります。これが「固定資産税」と「都市計画税」という2つの税で、収入の有無にかかわらず毎年納めなければなりません。

やっぱり気になるのは税額ではないでしょうか。まず固定資産税は、以下の計算式でおおかたの目安額が算出できると言われています。

固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%(標準税率)

このうち固定資産税評価額は、国が定める固定資産評価基準にもとづいて決められるものです。土地の評価額と建物の評価額の2つが含まれており、土地は時価の60~70%、建物は建築費の50~70%くらいの評価となるのが普通です。

仮に評価額が2億円の不動産を所有する場合、税額は約280万円になります。

一方の都市計画税は、以下の計算式で目安額を求めることができます。

都市計画税額=固定資産税評価額×0.3%

先ほどと同じく評価額2億円の不動産の場合だと、税額は約60万円になります。固定資産税と合わせると、年間340万円くらいは税金分の費用として見ておいたほうがよいでしょう。

■建物・入居者の管理にもそれなりの費用がかかる

マンション経営の収益源は家賃収入です。これを安定して得るには、空室はできるだけ早く入居してもらい、気持ちよく住み続けてもらうことが大切です。

借りる側からすると、やはり綺麗で条件の良い物件を選びたいでしょう。特にエントランスやごみ置き場、駐輪場などの共用スペースは自分で掃除できない分オーナー側の管理力が問われやすいので注意が必要です。

建物の管理(BM=ビル・メンテナンス)には、こういった建物の清掃のほか、エレベーターや消火栓、受水槽の点検などがあります。

また、入居者が増えてくると、その管理(PM=プロパティ・マネジメント)も必要になります。具体的には賃料の滞納がないように集金したり、入退居の手続きをしたり、各種クレームの受付に対応したりなどの業務です。

これらをすべてオーナーが行う例もないとは言えませんが、一定規模以上のマンションになると1人で管理を行うのは至難の業です。信頼できる不動産管理会社に業務を委託するのが現実的でしょう。

管理費の金額は管理会社によって差がありますので、契約前に契約内容と金額をしっかりと確認するようにしましょう。

■入居者の募集費用も計算に入れておこう

空室が出たときに必要になるのが、入居者の募集です。不動産仲介業者に広告宣伝費(AD)を支払って、優先的に入居者に入ってもらえるようにする方法もあります。これは関東圏では大体賃料の1~2ヵ月分と言われています。これに加えて、宣伝が実って無事入居が決まれば、賃料の1ヵ月程度の仲介手数料を支払うのが普通です。

このほか、廊下などの共用スペースの水道代・電気代や、退去にともなう経年劣化に相当する部屋のリフォーム費用などもオーナー側の負担になります。

このようにマンション経営には、さまざまな経費が必要になるものです。それでも融資を上手く活用し、管理会社を始めとする信頼できるパートナーの協力のもと、利益を出している投資家がたくさんいます。購入を検討する際には、あらかじめ該当分を差し引いて収益をシミュレーションしておくのがよいでしょう。(提供:不動産投資コンシェルジュ)

最終更新:9月3日(土)6時10分

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