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出口戦略を立てやすい区分マンションとは? 共通する4つのポイント

ZUU online 9月4日(日)6時10分配信

不動産投資の出口は売却であり、売却した時点で最終的な収益が決まります。売却額が購入額を下回れば、その分だけトータルの収益が減ることになります。それが、不動産投資における出口戦略が重要と言われる所以です。

そこで今回は、有利な出口戦略が立てやすい区分マンションに共通した4つのポイントを紹介します。

■管理が行き届いている

区分マンションにおける共有部の管理は、管理組合が窓口になって管理会社に委託するのが一般的です。そのため、区分所有者が管理に携わる機会はほとんどありません。しかしその反面、良好な管理がなされていれば手間いらずというメリットがあります。

資産価値の維持という観点でも、良好な管理は必須です。管理の行き届いた物件は住み心地が良く、適正なメンテナンスがなされていれば経年劣化の進行を抑えられます。

住み心地の良さは高い入居率を維持し、安定した収益が得られるので、オーナーチェンジでの売却が容易になります。それに加えて、入居者が実需での購入を希望するケースもあり、その場合は投資用より高値で売却できる可能性があります。

■適正な修繕計画と積立金

定期的なメンテナンスから大規模修繕工事の計画、それに伴う費用の積み立てが適正か否かが売却時に影響を及ぼします。もし大規模修繕工事の費用が足りなければ、修繕のクオリティを犠牲にするか、所有者に不足分の負担を強いることになります。

いずれにしても購入者にとって不安材料になるので、投資用、実需に関わらず、重要なチェックポイントになります。

修繕計画や積立金に不安があれば、多少なりとも知識のある買い主は購入をためらうでしょう。逆に修繕計画や積立金が適正であれば、投資用、実需ともに販路が広がるということです。この点を見逃すと、出口戦略を立てる上で障害になるので注意が必要です。

■立地が良く高さ制限や容積率に余裕がある

これは、特に築古物件では重要なポイントです。マンションも築40年を過ぎると、建て替えが視野に入ってきます。建て替えるにはさまざまなハードルがあるのですが、最大のポイントは手出し無しで建て替えできるか否かです。

手出し無しで建て替えをするための条件は、立地の良さと高さ制限や容積率に余裕があることです。これらの条件を満たしていれば建て替え時に戸数を増やすことができ、それを販売することで建設費用を捻出することが可能になるのです。

建て替えを待たずに売却する選択肢もありますが、立地次第で大化けするケースもあります。つまり、築古物件であっても条件が揃っていれば魅力的な将来性があり、出口戦略を立てやすいということです。

■マーケットニーズの最大公約数にマッチした間取り

どういう間取りに高い需要が期待できるかは、そのエリアのマーケットニーズによって異なります。幅広い需要が見込めるエリアであっても、エリアの環境を細かく見ていくと、それぞれのニーズの違いが見えてきます。

駅から徒歩5分圏内であっても、方角によって買い物の便や周辺環境は違います。駅からの道のりに飲食店やコンビニが充実していれば、シングルやDINKSのニーズを満たすかもしれません。一方、スーパーや保育所が無ければファミリーに敬遠されるでしょう。

昭和タイプの3DKをリノベーションして、余裕のあるシングルやDINKSをターゲットにすることはできます。しかし、ワンルームや1Kをファミリー向けに改装することはできません。

同じ層でもニーズは個々に違いますが、各層の最大公約数はあります。重要なのは、近隣の環境が、間取りの対象となる層における最大公約数のニーズにマッチしているかどうかです。もしそうであれば需要の幅が広くなり、入居率が高まって出口戦略の選択肢も増えるのです。(提供:民泊投資ジャーナル)

最終更新:9月4日(日)6時10分

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