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区分所有の不動産投資で欠かせない5つのポイント

ZUU online 9月6日(火)6時10分配信

同じ不動産投資でも、1棟所有と区分所有では注意すべきポイントが微妙に異なります。1棟所有ではさほど問題にならなくても、区分所有だと致命的な問題になることがあります。そこで今回は、区分所有の投資をする際に注意すべきポイントを紹介します。

■ポイント1 需要と供給を踏まえた物件選び

区分マンションの投資は、周辺の需給状況を事前調査することが大事です。もし同一エリアで似たような物件の募集が多ければ、供給過多を疑う必要があります。特にマンション内の同じ間取りで空室が目立つ場合、入居者募集に苦労する可能性が高くなります。

表面利回りが良くても、供給過多であれば空室リスクが高く、それをカバーするためのコストが発生して収益力が低下します。選ぶべきは需要が高く、供給の少ない物件です。

■ポイント2 ターゲットニーズに合った周辺環境

入居者ニーズは年齢層や家族構成によって異なり、前提としてターゲットをセグメントする必要があります。この際に欠かせないのが、周辺環境のリサーチです。

ファミリー層であれば医療機関や保育所、小中学校への距離、スーパーなど買い物の利便性が重要の高いニーズです。一方、シングルであれば、飲食店の充実度やコンビニの有無が優先度の高いニーズになるでしょう。周辺環境とターゲットニーズがマッチした物件を選ぶことが、区分マンションに投資する際の重要なポイントになります。

■ポイント3 ランニングコストと家賃収入のバランス

区分マンションの管理費と修繕積立金は、収益を左右するランニングコストです。表面利回りが良くても、管理費と修繕積立金が高ければその分だけ収益を圧迫します。住戸数が多いとスケールメリットがあるので管理費が安くなりますが、維持費の高い共有施設があると管理コストが上がります。

充実した共有施設が付加価値になったとしても、高い管理費をカバーするだけの家賃設定ができるとは限りません。それに施設が多いほどメンテ費用が膨らみ、大規模修繕費用も高額になります。

管理費については、スケールメリットが活かせる規模で、必要最低限の共有施設がある物件を選ぶのがポイントです。修繕積立金は、過去の工事履歴と今後の計画、現時点の積立金をチェックしておく必要があります。

■ポイント4 日当たりと通気性

日当たりの良い南向きや東南向きがベストだと思いがちですが、北向きの景観が良いケースもあり、一概に日当たりの良い南向きが好まれるとは限りません。

日当たりの良い部屋で夏場の昼間に窓を閉めて外出すれば、熱気が充満して帰宅後にエアコンをつけてもすぐには涼しくなりません。この場合、日当たりの良さはマイナス要因になります。一方、通気性は日当たりよりはるかに重要なポイントになります。通気性が悪いと湿気がこもってカビの温床になり、住み心地が悪いだけではなく、健康を害する原因になります。

住み心地が悪いうえに健康を害するとなれば、そこに長く住もうと思う人はいないでしょう。結果として空室率が高く、売却しづらい物件になってしまいます。区分マンションを選ぶ際は、日当たりより通気性の良さが重要なポイントなのです。

■ポイント5 セキュリティと管理状況

近年は物騒な事件が多発していることもあり、セキュリティに対する意識が高まっています。それを考慮すると、管理人が常駐しており、オートロック、防犯カメラが設置されている物件が有利です。

管理状況の良し悪しを判断するには、エントランスを見るのが一番です。チラシやDMが散乱していないか、清掃が行き届いているか、掲示板の情報が古いままで放置されていないかをチェックしてください。また、ゴミ置き場や駐輪場の状況を見ると、管理状況だけではなく住人の質も見えてきます。

セキュリティと管理の質は収益に大きく影響を及ぼしますので、セキュリティが考慮された良質な管理の有無が物件選びのポイントになります。(提供:民泊投資ジャーナル)

最終更新:9月6日(火)6時10分

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