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金融緩和が通じない!? 株式市場で取り残される不動産株

投信1 9月6日(火)15時45分配信

東京株式市場のリバウンドに乗り切れない不動産株

東京株式市場は、昨年末から2016年9月2日の期間に▲13%下落しました。円高、2016年度の業績懸念、英EU離脱などさまざまな困難に遭い、世界的に見ても現地通貨ベースでワーストパフォーマーの1つです。ただ、ここにきてじりじりと値を戻して回復基調にあります。

しかし、この回復の動きに乗り切れていない業種がいくつかあります。電力・ガス、銀行、エネルギー・資源などに次いで芳しくない値動きなのが不動産株です。TOPIX-17 不動産指数は昨年末から2016年9月2日まで▲20%の下落となり、TOPIXに大きく水を開けられています。

個別の株価を見てみると、この期間、三井不動産 <8801> ▲26%、三菱地所 <8802> ▲22%、住友不動産 <8830> ▲20%という値動きでした。

アベノミクスの初期は好パフォーマンスだったのだが・・・

実は、不動産株はアベノミクスの初期には勝ち組でした。図表1は過去5年間の三井不動産(青)、三菱地所(赤)、TOPIX(緑)の推移です。

ご覧のように、不動産株は2012年の半ばから2013年末までTOPIXを大幅に上回るパフォーマンスを遂げ、その後1年以上貯金を維持していたのです。しかし約1年前からTOPIXをアンダーパフォームするようになりました。

過去1年間のパフォーマンスを切り出したものが図表2です。

2015年9月は上海株急落の余震が残っている頃です。この頃から三井不動産、三菱地所の両株価はTOPIXを上回ることなくアンダーパフォームしていきます。思い起こすと横浜の傾斜マンション問題が騒がれ始めた時期です。そして2016年6月以降、不動産株はさらに大幅にTOPIXに水を開けられたのでした。

ブレグジットが効いた

この間、不動産市場では金融緩和が続き、オフィスの空室率が低下して賃料が強含みで推移してきました。不動産企業のオフィスを中心とする賃貸事業に、特筆すべき懸念材料はなかったと考えられます。

では、何が問題なのでしょうか。特に今年の6月以降、どんな変化が株価のパフォーマンスを低迷させたのでしょうか。

その1つは英国のEU離脱、いわゆるブレグジット(BREXIT)ではないでしょうか。三井不動産も三菱地所も、ロンドンを海外展開の重要な都市と位置付け、事業を展開してきました。しかも、今後も開発案件を抱えている中で今回の離脱問題が起きたのです。

ロンドンのオフィス需要が構造的に軟化するのではないかという懸念が、大手の不動産会社にマイナスの要素として働いたと言えるでしょう。

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最終更新:9月6日(火)15時45分

投信1

チャート

三井不動産8801
2113円、前日比-16円 - 9月26日 15時0分

チャート

三菱地所8802
1838円、前日比-48円 - 9月26日 15時0分

チャート

住友不動産8830
2583.5円、前日比-45.5円 - 9月26日 15時0分