ここから本文です

おさえておきたい「固定資産税」の基本

ZUU online 9/12(月) 6:10配信

不動産を所有している以上、固定資産税の納税義務がついてまわります。不動産投資では固定資産税が固定経費になるので、少なからず運用収支に影響を与えます。ということで、今回は不動産投資をする際に知っておくべき固定資産税の基本について説明します。

■固定資産税の仕組み

固定資産税は市町村(東京23区は都)が賦課する税金で、税額は「固定資産税評価額」を基に市町村長が決定した価格から課税標準額が算出されます。税率は自治体によって異なっていますが、事実上の下限である標準税率は1.4%と定められています。課税は、土地と家屋に分けて行われます。

土地の固定資産評価は、税務署が道路につけた価格である「路線価」を基に算出されます。基準評価額は、路線沿いにある宅地から標準宅地を選定して、それを基に面積単位の価格を算出します。この基準評価額は、税負担の公平を期する目的で3年毎に見直すことになっています。

家屋の課税標準額は、「再建築価格方式」によって算出されます。具体的には、対象となる家屋を新しく建築するのに必要と思われる建築費を求め、その面積単価に経年に応じた減価率(経年減点補正率)を乗じて算出します。

■住宅用地における固定資産税の軽減措置

住宅用の土地に関しては軽減措置があり、200平方メートル以下は「小規模住宅用地」として軽減措置の対象になり税額が6分の1に軽減されます。

200平方メートルを超える場合は「一般住宅用地」の軽減措置が適用され、3分の1に軽減されます。ただし、これには上限があり、建物の床面積の10倍までと定められています。

マンション等の集合住宅は、敷地面積を住居の戸数で除して計算されるので、多くの場合は6分の1の軽減対象になります。一戸建てに比べて土地比率が低い分、軽減額は少なくなりますが、建物の経年による評価基準減額が適用される比率は高くなります。

■売買時における固定資産税の精算

固定資産税を納税する義務は、その年の1月1日時点の所有者にあります。売買で所有権が移転する場合は、売買契約の際に売主と買主の間で所有期間に応じて清算するのが一般的です。

清算は日割りで計算され、起算日は1月1日と4月1日の2通りあり、地域によって異なります。関東では1月1日を起算日にするケースが多く、関西では4月1日が多いようです。

起算日が1月1日であれば、そこから引き渡しの前日までが売主、それ以降12月31日までは買主が負担することになります。算出された金額を買主が売主に支払い、仲介業者がそれを預かって市町村等に支払うのが一般的です。

実は、清算は法律で定められた義務ではなく、不動産業界の慣習でしかないのです。法的な義務はなくても、ほぼ例外なく売買契約書に固定資産税の清算に関する条項が入っています。契約書に記載されていれば、買主が清算を拒否すると契約不履行になる恐れがあります。

物件価格が安い、もしくは物件に何かしら欠点がある場合、値引き代わりに売主に負担してもらえることもあるので、契約書を交わす前に交渉してみる価値はあります。

■新築と中古の固定資産税 どっちが有利?

新築建物には固定資産税の優遇があり、戸建ては3年、マンションだと5年、建物部分の固定資産税が半額になります。残念ながら中古建物にはこの軽減措置がありません。

新築が圧倒的に有利かというと、実はそうでもないのです。中古建物の評価基準額は経年に応じて減額されるので、古くなるほどベースになる評価額が下がっていきます。その結果、中古と新築の固定資産税の差は、軽減処置による税率の差ほどではなくなるのです。

土地に対する固定資産税は、新築と中古の違いはありません。区分マンションは土地より建物の比率が高いので、経年減点補正による減額の割合が多く、評価基準額を押し下げることになります。

固定資産税について簡単に説明しました。不動産投資をする際はこれらのことを踏まえ、自分に合った不動産投資の物件を探してみましょう。(提供:民泊投資ジャーナル)

最終更新:9/12(月) 6:10

ZUU online