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空室でも売り上げに計上するの? 「貸倒金」について知っておこう

ZUU online 9月13日(火)6時10分配信

ひと口に「不動産投資」といっても、ワンルームマンションや一棟アパート、一戸建てなどさまざまなケースがあります。すべてに共通しているのは、他の投資(株式など)と違い不動産投資では、月々の「賃料収入」で利益を得るのが一般的なビジネスモデルであることです。

この不動産投資ならではという勘定項目に、「貸倒金」というものがあります。不動産オーナーは毎年の確定申告で売り上げを計算し、物件運用にかかった経費を差し引いて納税します。その際、この「貸倒金」がどういうものであるかを、よく知っておく必要があるのです。

■貸倒金とは何か?

貸倒金を簡単にいうと、賃借人が滞納した家賃を確定申告の際、「損失」として計上するための経費のことを指します。家賃の未払いとは、本来得られるはずの収益が得られなかったということですので、売り上げからマイナスできるというわけです。

● 会計方法
貸倒金の詳細を説明する前に、会計方法について簡単に確認しておきましょう。会計には、大きく分けて「現金主義」と「発生主義」の2種類があります。

「現金主義」とは、実際のお金の動きを計上する会計方法です。例えば家賃が滞納された場合は、金銭が授受されていませんので売り上げは計上されません。そもそも「貸倒金」という概念自体がないのです。一方、「発生主義」の会計とは、実際の支払いの有無に関係なく、契約書などをベースにして売り上げを計上します。

例えばマンションの一室を所有していて、ある賃借人と新しく賃貸借契約を結んだとします。この時点において、発生主義の会計では「(賃貸借契約を結んでいるので)賃料を得て売り上げが発生している」ということになります。つまり、家賃を実際に受け取っているかどうかではなく、たとえ受け取っていなくても賃貸借契約に従い、売り上げを計上するのです。そのため滞納された場合は「貸倒金」という経費を計上し、それを相殺します。

なお、現金主義会計は手間が掛かるため、通常使われるケースは多くありません。個人の不動産投資ならまだしも、大きな不動産会社だと管理している物件は何十万戸にものぼります。その何十万戸すべてを現金の動きで管理し、帳簿に計上していては、大変な手間になってしまうからです。

■すべての未払いを貸倒金にできるわけではない

しかし、未払い家賃を貸倒金として計上するのはそう簡単なことでもありません。貸倒金として経費計上できるのは、「家賃回収が確実に出来なくなった場合のみ」です。つまり少しでも家賃の回収が見込める場合は、貸倒金として計上することができません。

計上できなければ、収益になっていない分も収益と見なされてしまいます。当然ですが、不動産所得になります。実際はお金が入ってきていないのに、最終的には納税額を増やすことにつながります。

この「家賃回収が確実に出来なくなった」というのはどのような場合でしょう。例えば、法人に部屋を貸していた際に、その法人が会社更生や民事再生法を適用されたり、破産したりした場合が該当します。一方、賃借人である法人の支払いがキャッシュフロー上の理由などで遅れている場合は、いくら家賃を滞納されていたとしても、「貸倒金」として計上できないのです。

また、賃借人が法人ではなく個人の場合は、自己破産や債券放棄(家主が滞納家賃の回収を諦めること)など、法的に債務免除されるような状況になっていなければなりません。他の例としては、「借主が部屋を出て行った後で1年が経過している場合」や、「債権取り立て費用が、明らかに滞納家賃(回収できる金額)を上回った場合」などです。ここでようやく貸倒金として計上できます。

■貸倒金の計上にかかる注意点

上述した法人の「会社更生」「自己破産」などは、法律上定められた措置であり、公的証明もあるため、支払い能力のないことは第三者でも証明しやすいものです。しかし、賃借人が家賃を滞納する理由のほとんどは「払いたくない」「払えるお金がない」といった個人的な事情です。「家主との関係が非常に悪化している」「家賃を滞納したまま部屋に居続けている」「部屋は出て行ったが所在が分からない」など、会社更生や自己破産と違い、家賃回収の可否を客観的に判断するのが難しいパターンが多くなります。

税務署は税金を公正に徴収する立場のため、そう簡単には貸倒金を認めてくれません。そこで、貸主は借主に対する内容証明(文書の内容を公的に証明する書面)などを用意して、債権を放棄して貸し倒れを処理する場合が多いのです。この貸倒金の問題は、不動産投資におけるリスクとしてしっかり理解しておく必要があります。

さて、貸倒金という言葉自体、財務上の言葉でもあり、聞いたことがないという方もあったのではないでしょうか。貸倒金の存在は、あまり知られていないものの、実は不動産投資をする上で大事な要素になります。また、「貸倒金のリスクを発生させない」という観点からも、賃借人は慎重に選ぶようにしましょう。(提供:マンション経営ラウンジ)

最終更新:9月13日(火)6時10分

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