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「不動産投資は節税になる」って本当?

ZUU online 9月14日(水)6時10分配信

「不動産投資は節税になる」という話を耳にしたことがある人は多いでしょう。しかし、それがどのような仕組みによるものなのか、よく分からないという人もまた多いはず。これをよく理解していないと、節税の効果はもとより、不動産経営の目的自体が揺らいでしまうことにもなりかねません。不動産投資による節税の仕組みを、税金の種類に分けてご紹介しましょう。

■所得-経費が赤字なら所得税や住民税の減額に

企業に勤めているサラリーマンの場合、毎月の給与は税制上「給与所得」として計上されています。不動産で得られた所得は、これとは別の「不動産所得」として計上することができます。

これは不動産経営分の収支が赤字の場合、不動産所得と給与所得を損益通算して計上し、合計所得を少なくすることが可能になるということです。所得税や住民税はこの合計所得額から算出されるので、不動産投資にかかった経費を計上して赤字申告すれば、税金支払額を減らすことができます。

赤字申告をするには、必要経費が家賃収入を上回るようにしなければなりません。「経費ってそんなにあるの?」と不安に思われる方もいるかもしれませんが、不動産投資で経費として計上できるものは意外と多いものです。

建物の修繕費や減価償却費、管理会社に支払う管理費などはもちろんのこと、固定資産税や都市計画税などの税金、その他諸々の経費、税理士や弁護士への報酬なども経費に計上できます。業務に関連するものは、こまめにレシートや領収書を取っておくようにしましょう。

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■課税対象が半額に! 相続税の節税にも効果的

不動産投資で節税できるのは、所得税や住民税だけではありません。不動産を親族に相続するときにかかる相続税も、大幅に節税することができます。

不動産投資が相続税の節税につながる理由は、現行の不動産評価額の算出方法にあります。不動産の評価額は、実勢価格(実際の価格)よりも低い固定資産税評価額や路線価などから決められます。そのため土地は実勢価格の7~8割、建物は3~7割の価格で評価されるのです。

この土地や建物を第三者に貸与すると、評価額からさらに2~3割の減額になるほか、土地については親族が相続すれば、アパートや駐車場に使用していた場合、評価額から5割の減額になります。たとえば1億円の資産を相続するとして、現金のままだとそのまま1億円が課税対象になりますが、不動産の形にすると課税対象は半額の5,000万円以下になることもあるのです。

■節税が“目的”にならないように注意しよう

このように不動産投資が節税になることは確かです。しかし、不動産投資の本来の目的は大きな収益を上げること。これを見誤ると、そもそも投資する価値のない不動産に投資するという大きなミスを招きます。節税効果はあくまでも“おまけ”程度と考えておかなければなりません。

特に不動産投資をはじめたばかりでまだ保有資産が多くない人にとっては、経費を増やして赤字申告をすることよりも、赤字申告がむずかしくなるほどの収益を上げることのほうが大事です。節税をメインに考えるのは、資産が増えて相続を考えるようになってからでも遅くはありません。

また初年度は初期費用などで経費を多く計上できるものの、その後は減価償却費などが中心となるため徐々に減少していくのが基本です。ここで節税に腐心していると、本当にいい物件を見逃してしまうことにもなりかねません。

節税は“目的”ではなく、得た収益を効率よく手元に残しておくためのひとつの“手段”です。そう心得て本来の目的を見失わず、長期的な目線で不動産投資のプランを練るようにすれば、より成功が近づくのではないでしょうか。(提供:不動産投資コンシェルジュ)

最終更新:9月14日(水)6時10分

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