ここから本文です

今話題の賃貸併用住宅! 本当に大丈夫?

ZUU online 9/16(金) 6:10配信

自宅にアパートなどの賃貸物件を併設することで、家賃収入を得ながら生活することができる「賃貸併用住宅」が注目を集めています。

普通に自宅に暮らしながら賃貸物件で得られた家賃からローンを返済することで、ローンの負担を軽減、もしくはそれ以上の収入を得られるというシミュレーションを聞かされると、大変魅力的に思えるでしょう。しかし、すべての物事がそうであるように、賃貸併用住宅もメリットばかりではないようです。この賃貸併用住宅について、問題点にも焦点を当てながらみてみましょう。

■賃貸併用住宅のメリットとは

賃貸併用住宅の最大のメリットは、先に挙げたように、自宅に住みながら家賃収入を得られることです。

例えば、土地込み6,000万円で200平方メートルの住宅を建て、100平方メートルを自宅、残りを25平方メートル×4部屋、家賃5万円のアパートとして貸し出せば、毎月20万円の家賃収入が入ってきます。そのお金をローン返済に回すことができるのです。

また、物件の面積のうち半分以上を自宅として利用していれば、投資物件にもかかわらず自宅購入用のローンが利用できます。アパートローンなどは基本的に利率が2~4%と高めなのですが、住宅ローンの場合は、現在の低金利下では1%以下で借りることも可能です。さらに、住宅ローン減税も利用できるため、税制面でも普通の投資物件を購入するよりメリットがあるのです。

■本格的な不動産投資には不向き?

次に、注意しておきたい点について確認してみましょう。

まず、上述のメリットで挙げた住宅ローンは、1戸にしか利用できません。また当然ですが、自宅と認められるのは、自分が住民登録をしている自治体になります。関東に住んでいる人が、名古屋に賃貸併用住宅を購入することは、住民票を移さない限りは不可能です。また、住宅ローンを支払いながら別の物件に住宅ローンを適用することもできません。つまり、投資物件としての幅が狭くなってしまう可能性があるのです。もしかすると、次々と投資をしていきたいと考える人、本格的に投資家として不動産投資を展開していきたい人には不向きなのかもしれません。

裏を返せば、普通に生活している人が副収入として検討するのであれば、賃貸併用住宅は優れているといえそうです。

■他人と同じ建物で過ごすというストレスも

賃貸併用住宅には、実際に住んでみないと理解できない問題点もあります。それは、自分の家と同じ建物に、他人が生活をしているということです。

一戸建てならば、中で子どもが騒いだり泣いたりしても、それほど周囲への迷惑を気に掛ける必要はありません。しかし賃貸併用住宅は大抵の場合、1階を賃貸物件にし、オーナーが上の階に住む形というように、床1枚、壁1枚隔ててお互いの騒音などが伝わります。オーナーが住人からクレームを受けることがあるかもしれません。自宅なのに他人に迷惑を掛けることを気にして生活しなければならないというのは少なからずストレスとなる可能性があります。

家族同士であれば気になることは注意しやすいですが、他人である住人にはそういった注意もしづらいものです。自宅なのに自分ですべてをコントロールできないというストレスがあるかもしれません。

賃貸併用住宅を考えるならば、防音やプライバシーを守るための設備は、自分のためにも、住人のためにもしっかりと設けておきましょう。

■リスクヘッジも考えておこう

「賃貸併用住宅が人気」というのはオーナー側にとってのことであり、入居者にとってはあくまで数ある賃貸物件の一つです。満室を前提にローンを組むのは大変危険で、空室が発生した場合などのリスクも常に想定しなければ、最悪の場合、自宅を手放すという事態が起こるかもしれません。

通常の投資物件と同じく、立地の良い場所を念入りに探さなくてはいけませんし、そのエリアの数十年後の人口や住民層も想定しておく必要があります。入居者がいない場合は、賃貸部分をリフォームして二世帯住宅にして自分の親と住む、また、自分たちが賃貸部分に住んで自宅だった部分は子に与えて、プライバシーが守れる環境で同居するといった活用法もあります。

基本的には自宅なので出口戦略を考えることはないでしょうが、より長く収益を得続けたい、もしくは物件を手放すような事態を避けたいのであれば先を見据えた戦略が必要です。

賃貸併用住宅は、小規模な投資家や投資の初心者にとっては、安いローンや減税の恩恵が受けられる物件として投資価値はあるかもしれません。ただし、初心者向きといってもそれなりにリスクはありますし、また、普通の住宅よりも建築費は高くなります。うまい話に安易に飛び付くのではなく、慎重に検討するべきです。収益が確実に確保できるかどうか、また、できなかった場合のことも想定して購入するようにしましょう。(提供:不動産投資ジャーナル)

最終更新:9/16(金) 6:10

ZUU online

TEDカンファレンスのプレゼンテーション動画

北朝鮮からの脱出
北朝鮮での幼少時代、『ここは地球上最高の国』と信じていたイ・ヒョンソだったが、90年代の大飢饉に接してその考えに疑問を抱き始める。14歳で脱北、その後中国で素性を隠しながらの生活が始まる。 これは、必死で毎日を生き延びてきた彼女の悲惨な日々とその先に見えた希望の物語。そして、北朝鮮から遠く離れても、なお常に危険に脅かされ続ける同朋達への力強いメッセージが込められている。