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アパート経営に失敗する人に共通する5つの理由

ZUU online 9月17日(土)6時10分配信

他の投資やビジネスと同様に、アパート経営も最初から成功が約束されているわけではありません。

しかし、予測不能な原因で失敗するというケースは少なく、多くの場合は明確な「理由」で失敗しています。そこで今回はアパート経営において、失敗する人に共通している5つの理由をお伝えします。

■理由1 アパートがあれば自然と収入が入ると考えてしまう

当たり前のことですが、アパート経営では入居者がいなければ家賃収入も発生しません。アパートを建てれば、アパートを購入すれば、何もしなくても満室になり賃料収入が入ると安易に考えている方は失敗します。そうならないためには、下記のようなポイントに注意する必要があります。

・空室が発生しても、収支が赤字にならないような対応ができるか
・空室が発生した時に頼ることができる、入居者探しに強い仲介業者を知っているか
・退去者が続出しないような対策を持っているか

新築または築浅で入居者がすぐに決まるような時は、空室が発生しても何とかなるのかもしれません。しかし、満室の時から空室発生時の対策や、空室が何室までなら赤字にならないのかなど、シミュレーションをしておくことが賢明です。アパート経営の手腕は、中長期的な空室対策に現れます。

■理由2 表面利回りばかりを重視する

不動産投資で重視されるのが「利回り」です。一般的に利回りと呼ばれている「表面利回り」の計算方法は、以下のようになります。

年間賃料÷物件価格×100=表面利回り(%)

この数字が高ければ高いほど収益率は高く、物件を割安に買うことができれば利回りは高くなります。しかし、表面利回りの高さばかりに注目し、とにかく利回りの高いアパートを安く購入することがベストであると思っている方は、アパート経営で失敗することが多いです。

割安で販売されるアパートは

・老朽化しており、今後、大規模修繕が必要になる
・古くて住みにくく、入居者が決まりにくい

というようなものが少なくないのです。割安で売り出されるには、それなりの理由があるということです。こうした物件は購入後に、多大な修繕費用や回収費用が発生したり、空室が続いて賃料収入が減少したりするので、結果的に利回りが低くなってしまうケースが少なくないのです。

■理由3 「土地勘のない」エリアのアパートを購入してしまう

インターネットで調べたり、大手不動産会社に相談したりすれば、誰でも日本全国の投資向けアパートを簡単に探すことができます。

もし仮に、これからアパート経営を始めようという方が、ご自身の投資条件を満たしたアパートを見つけたとします。そのアパートの所在地が、居住エリア近郊や生まれ育った地元など、土地勘のあるロケーションであれば良いのですが、土地勘のない場所や何時間もかかる遠方エリアにある場合、アパート経営に失敗するケースが少なくないのです。

土地勘のないエリアでは現在の周辺環境を把握できていませんし、物件周辺のアパートの入居率も分からないでしょう。将来の動向を予想することも難しいはずです。「投資条件を満たしたから」という理由だけで、そうしたロケーションの物件に投資してしまうと、失敗する可能性が高いのです。

■理由4 アパート管理をおろそかにしてしまう

アパートの利回りを高めるひとつの方法は、経営にかかるコストを少なくすることです。アパート経営のランニングコストといえば、管理業務にかかる費用でしょう。これを管理会社に依頼すると、一般的に賃料収入の5~8%を支払うことになります。「自分でやれば費用が浮く」と考えて自分でアパート管理をした結果、失敗してしまうケースがあるのです。

アパートの管理業務は、建物の清掃や入居者からのクレーム、提案への対応が中心です。副業でアパート経営をされているオーナーが清掃を自分でやろうとしても、本業の都合や急な用事などですぐ対応できないことも少なからずあるでしょう。また、入居者から自分にクレームなどの電話連絡があっても、「知らない番号だから電話に出ない」「遅い時間にかかってきたから後日にかけ直す」「細かい要望まで面倒を見る必要はない」というようなことになりがちです。「このアパートは自分の所有物だから」と思うと、つい対応が甘くなりがちです。

実はこうしたことが、空室問題の原因になることが少なくないのです。このような対応が繰り返されると、入居者は「快適に生活できないアパート」という印象を持ち、退去してしまうのです。経費が抑えられるからといって、アパートの管理をおろそかにすると失敗します。

■理由5 「赤字でも節税に役立つから」という意識でアパート経営する

「不動産投資は節税対策に有効です」というような記事をしばしばメディアで見かけます。確かに、減価償却費などを経費計上することで所得税を減らすことは可能ですし、アパート経営を始めた当初は赤字経営になることも少なくありません。確定申告の際に「損益通算」をすれば、本業の給与所得で払い過ぎた税金を取り戻せるかもしれません。

しかし、いくら節税できるからといって、赤字経営を続けるのは本末転倒であり、むしろ弊害があるのです。理由はふたつです。

・金融機関からの信用度が低下する
・現金がストックできない

特に手元に現金が残らない事が問題です。アパート経営では、修繕・維持管理などで、突発的な費用が発生することがあります。慢性的な赤字経営の結果、手元に現金がなければ、こうした費用を賄う事ができません。結局、資金繰りに困り、アパート経営が失敗に終わってしまうかもしれないのです。アパート経営は節税のためにするのではなく、収入を増やすためにするのです。

■まとめ

これまでアパート経営で失敗を招く5つの理由を簡単にご紹介しました。最も大切な事は、ご自身のアパートの入居者が快適に暮らせて、あなたの手元にきちんと収益が残るようなアパート経営を目指すということでしょう。今回ご紹介したポイントに注意しながら、ぜひ、あなたのアパート経営を成功させてください。(提供:TATE-MAGA)

最終更新:9月17日(土)6時10分

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