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固定、変動?「住宅ローン」って結局借り時なの?

ZUU online 9/17(土) 20:40配信

マイナス金利導入で住宅ローンの金利がさらに低下したのは周知の事実だろう。

「住宅の購入を考えている」「固定金利期間終了直前だ」「借り換えをしたほうがいいかを考えている」読者のなかには、固定金利にするか変動金利にするかお悩みの方もいるはずだ。総返済額に大きな影響を与える金利についての知識を得ておくことは重要だ。そこで今回は、固定金利と変動金利の特長や違い、選ぶ時に注意する点を説明しよう。

■金利のタイプは大きく3つ

住宅ローンの金利には大きく3つのタイプがある。「全期間固定型」「一部期間固定型(固定期間選択型)」「変動型」だ。一部期間固定型は「固定」と付いているが固定は当初のみで、基本的には変動型であることには注意したい。では、それぞれの特長を見ていこう

(1)全期間固定型
当初の金利がローン期間終了まで変わらないもの。ただし、一定期間経過後に金利が上がる「段階金利」としている場合もある。金利が変わらないので、総返済額も確定している。返済計画が立てやすく、家計管理もしやすい。金利上昇局面で借り入れると、低い金利のメリットを受けることができる。代表的な商品として住宅金融支援機構が行い、民間金融機関が窓口となっている「フラット35」がある。

(2)一部期間固定型(固定期間選択型)
当初一定期間は固定金利となり、その期間が終了すると金利の見直しがされるもの。固定期間は3年や10年などがあり、固定期間の終了直前にそれ以降のタイプなどについて決定する必要がある。金利上昇局面では、一定期間については固定を選択したメリットを受けることができるが、選択時に同じ期間の固定型を選択しても金利が高くなってしまう。

注意が必要なのが、初めての固定期間終了時だ。当初借入時の金利については、返済能力によって基準金利より優遇された適用金利となっている場合がある。特に一部期間固定型においてはこの優遇幅が大きくなっている。しかし、この金利選択時には優遇幅が縮小されるのが一般的だ。金利上昇局面であれば、市場金利上昇分と、優遇幅の縮小により、大きな金利の上昇となってしまう危険性があるのだ。

(3)変動型
市場金利の動向によって、半年ごとに適用金利が見直しされるもの。金利は半年ごとに見直されるが、返済額は5年ごとの見直しとなっている。5年間は同じ返済額でありながらも、半年ごとに元本返済額と利息額の割合が変わっているということである。

一般的には、3つのタイプのなかでは金利が一番安くなっており、住宅業者や金融機関では、ローン返済計画の提示時にはこのタイプでシミュレーションする場合が多い。つまり、途中の金利上昇局面において固定型に変更しようとしても、その時点での変動型よりも高い金利となってしまっているということになる。

■将来の金利上昇局面に備えることが重要

では、3つのタイプのうちどれを選ぶのが、総返済額が一番少なくて済むのだろうか?

全期間固定型においては総返済額の計算ができるが、一部期間固定型や変動型では、今後の金利がわからない限り計算は不可能だ。将来の金利を確実に予想できることではないため、全期間終了してみての結果としてしかわからない。であれば、どれが得か損かではなく、どれを選んだら長期間に渡っての返済が可能かで選択することが重要だ。

金利の変動リスクは固定型では金融機関が持ち、変動型では借りた人が持つ。変動型を選んだ場合、金利下降局面で悩むことはない。問題は、金利上昇局面において、どれだけ返済額の上昇に耐えることができるかどうかである。

■固定金利が低下している今、おすすめは「10年固定型」

金利上昇リスクを考える必要がない固定型は、返済計画においては安心だが、変動型に比べて基準金利はかなり高いのが一般的だ。しかし、マイナス金利が実行された現在では、差はずいぶん小さくなった。そればかりか10年固定型では、変動型金利よりも低くなっている金融機関もある。

このような状況の中であれば、10年固定型を選ぶのが無難だろう。ただし、一部期間固定型または変動型を選択するときは、全期間固定型との返済差額を貯蓄しておき、将来の金利上昇リスクに対応できる体力をつけておくことをぜひお勧めする。

■本当に今が買い時か? 自分にとってのタイミングをよく考える

住宅ローンは超長期の借金である。しかも返済不能となれば、最悪の場合、住む家の変更を余儀なくされ、生活の基盤は大きく変わってしまう。金利水準だけでいうと今が買い時だといえるかもしれないが、今後のライフプランと置かれる環境を考え、将来の貯蓄の動きがわかるキャッシュフロー分析を行い、本当に今が自分にとっての買い時かを慎重に判断する必要があるだろう。

住宅ローンを借り入れるとき金利を選択する上では、優遇を受けることができる場合、店頭で示されている基準金利ではなく、優遇分を引いたあとの適用金利で比較検討することを勧める。また、返済期間途中での金利選択時においての優遇幅は、借入時よりも小さくなってしまうということも忘れずに、賢く金利の選択をしてほしい。

小野みゆき 中高年女性のお金のホームドクター
社会保険労務士・CFP・1級DCプランナー
企業で労務、健康・厚生年金保険手続き業務を経験した後、司法書士事務所で不動産・法人・相続登記業務を経験。生命保険・損害保険の代理店と保険会社を経て2014年にレディゴ社会保険労務士・FP事務所を開業。セミナー講師、執筆などを中心に活躍中。FP Cafe登録FP

最終更新:9/17(土) 20:40

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