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これさえ押さえておけば大丈夫! 失敗しない新築マンションの契約術

ZUU online 9/19(月) 6:10配信

不動産投資の中でも、新築マンションの購入を検討する人は少なくありません。比較的少ない資金で実践しながら不動産投資を学びたいと考える初心者や、本業でも活躍し続けるために手間のなさを重視する会社員、節税の手段と考える高所得者などさまざまな理由があります。

好ましいエリアにある、駅近の新築マンションの一室を購入すると決めた後は、買付、契約、そして決済と進んでいきます。マンションは人生の中でも、高額の部類に入る買い物でしょう。投資として見合うと判断した金額で購入するためには、何を注意したら良いのでしょうか。今回は、失敗しない新築マンションの契約術に迫ります。

■レントロールの再確認

不動産投資物件では、売主もしくは仲介会社からレントロール(想定家賃明細)が提示されます。しかし、これを鵜呑みにすることは危険です。申込み前に検証していなければ、必ず自分で賃貸情報サイトなども利用しながら、周辺の家賃相場を確認してください。想定している顧客になったつもりで真剣に物件情報を探してみると、物件に優位性があるのか、レントロールの家賃は適正かなどが見えてきます。また、築年数も変えて見てみると、新築プレミアムと家賃の下がり幅を考える材料になります。

■経費の再確認

経費には、購入時のイニシャルコストと、購入後も継続的に発生するランニングコストがあります。

● イニシャルコスト
日割りの固定資産税・登録免許税・司法書士手数料・ローン手数料など

● ランニングコスト
税金の他に、建物管理費・修繕積立金・入居者の管理費など

マンションの区分所有の場合、建物管理費に何が含まれて、何が含まれていないのかを正確に把握しておきましょう。共有部の水道代・電気代、インターネット・ケーブルテレビ費用などを別途請求されて、利回り計算が狂ってしまったという失敗例もあります。同時に、付帯契約も確認しておきましょう。

■収支シミュレーションの再確認

レントロールと経費の再確認によって、不動産投資の収支シミュレーションを修正します。また、「収支」だけでなく、キャッシュフローのシミュレーションも大切です。
キャッシュフローを考える場合、所得税の増加分への考慮が必要です。新築マンションの場合は少ないかもしれませんが、キャッシュフローがマイナスとなる可能性があるのです。所得税は年収が高ければ高いほど税率が上がります。そのため、本業や他の所得による収入があると、所得税率が高い区分に上がってしまうことらあります。

また所得税が増えると連動して住民税も増え、国民健康保険の方は保険料も増えます。思わぬところで費用が増えるので注意が必要です。

■契約書の記載確認

売買代金や手付の金額、決済までの期限など数字の確認はもちろん、対象不動産の表記が正しいかを登記簿謄本などで確認をします。

そのほか、重要な点が3つあります。

1. 瑕疵担保責任
不動産会社(宅地建物取引業者)が売主の場合は、2年以上瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。また、新築住宅の場合、売主である不動産会社は、住宅の主要構造部分等(基礎、柱、屋根、外壁等)について10年間は瑕疵担保責任を負わなければいけません。また、瑕疵担保責任の履行を保証する保険への加入か、保証金の供託が義務付けられていますのであわせて確認しましょう。

2. ローン特約
新築マンションはローンで購入する人がほとんどですから、融資が実行されなかった場合に無償で撤回できる特約は欠かせません。金融機関・金額・機関の明示を確認します。

3. 法規制
特別な条項が入っている場合、後で困る場合があります。必ず、事前または契約時に、納得するまで説明してもらいましょう。

契約書はなるべく早く入手して、上記以外の項目もできるだけ綿密に確認してください。「細かすぎるから」「担当者が信頼できるから」と、契約当日に初めて全文に目を通すような行為は避けましょう。

マイホームよりも不動産投資の方が、冷静に検証と判断ができると言われています。契約日の当日は、事前確認した内容と相違がないかを、最終的に確認するだけの場にしてください。当日までの準備が肝要ということです。(提供:マンション経営ラウンジ)

最終更新:9/19(月) 6:10

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