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不動産投資で失敗する方が踏んでしまいがちな3つの「地雷」

ZUU online 10/2(日) 6:10配信

アパートやマンションなどの不動産投資は、株やFXに比べて比較的手堅い投資といわれています。

それでも、経営に失敗して巨額の負債を抱えてしまう方も少なからず存在します。それらの失敗事例を見ると、共通して、3つの「地雷」を踏んでしまっていることが分かります。それらは、初めて不動産投資を始めた方がやりがちな3つの失敗パターンなのです。具体的に見ていきましょう。

■1. 自己資金不足

●自己資金は多ければ多い方が安泰
現在、金融機関の不動産向け融資額は、バブル期を超えて過去最高となっています。しかもマイナス金利を受け、超低利で資金調達が可能です。このチャンスを逃さず、一気に収益不動産を手に入れてしまうのも、一つの戦略かもしれません。しかし、好環境・好条件の時こそ立ち止まって考えるのが不動産投資家の鉄則です。確かに、現在の超低金利は千歳一隅のチャンスですが、逆にいつ金利が上昇に転じてもおかしくはありません。超低金利で、ようやく収益が出るような収支構造では、すぐに赤字に転落する可能性もあるのです。

これを回避するには、自己資金を多く準備しておくのが最も確実な方法です。つまり、借り入れを少なくして返済比率(家賃収入に占める融資返済額の割合)を引き下げるのです。少々の金利上昇でも耐えられる収支構造にしておくことが重要です。確かに、自己資金0円でも不動産投資を行うことは可能です。しかし、自己資金が0円での不動産投資は経営的不安要素が多くなるでしょう。

●家賃保証システムにも思わぬ落とし穴
自己資金が十分でない大家さんが安定した家賃収入を目論んで飛びつきがちなのが、「家賃保証システム」(サブリース)です。実際の入居率に関係なく、毎月一定の家賃を大家さんに保証するという制度ですが、これにも注意が必要です。

このシステムは大家さんのリスクを不動産会社が肩代わりしてくれるようですが、実は、「2年ごと」あるいは「10年後」に家賃を見直すという仕組みになっているケースが多いのです。つまり、最初に提示された保証家賃が更新ごとに引き下げられていく可能性があるということです。

また新築の場合、10年ぐらいは満室が続きますが、家賃保証が必要になるのは実際のところ10年目以降です。しかし現実は10年目以降の契約更新で、大幅に保証家賃が引き下げられることも珍しくありません。20年後、30年後まで、最初の家賃収入が保証されると思い込んで契約を結んでしまうと、後から経営に行き詰まる恐れがあります。この点には十分注意する必要があります。

■2. 管理会社を軽視

物件選びは慎重なのに、管理会社選びを軽視する大家さんが意外に多いようです。しかし、賃貸経営において、管理会社は極めて重要です。入居率を引き上げ、家賃を高めに維持することができるかどうかは、管理会社次第といっても過言ではないのです。

本当のところ、賃貸住宅の競争力には決定的な差が存在しないことが多いです。立地がよく、魅力的な物件は家賃が高く、立地や築年数などに難のある物件は家賃が安いという相関関係があります。立地などに多少難があっても、低家賃を武器に好立地物件に勝つことは十分可能です。そう考えると、競争力はほぼ横一線なのです。入居希望者は、大多数が家賃と物件の魅力を天秤にかけて迷っています。その「迷い」を「納得」に変える決定的な役割を担っているのが管理会社なのです。

ターゲットに合った募集の方法、入居者の心をつかむ内見の演出など、長年蓄積してきた管理会社のノウハウこそが賃貸契約を導くのです。「管理会社なんてどこも同じ」などと、委託費の安さだけで管理会社を選ぶと、空室や家賃低下に悩まされることになります。

■3. 空室対策に無頓着

空室は大家さんの「努力」で解消できます。例えば、敷金・礼金を0円にする、いわゆるゼロゼロキャンペーンです。数年間入居してもらえることを考えれば、家賃を引き下げるよりもお得です。あるいは、入居から2~3ヵ月間の家賃を無料にするフリーレントキャンペーン。これも家賃を引き下げるより、はるかに有利です。

このように「今だけ」「この部屋だけ」という限定感を加えることで、契約率を高めることは十分可能です。このようにさまざまな方法を検討し自ら行動を続けるか、運頼みの他力本願なのかで、入居率は大きく変わってきます。

不動産投資は手に入れるのがゴールではなく、スタートなのです。オーナーというよりは、経営者として継続的に物件に関わり、入居率アップに努力することが成功の鉄則です。

多くの大家さんが「不動産投資の成否は、優良な物件を手に入れること」と考えがちです。確かに物件探しは重要ですが、それ以上に、今回紹介した3つに気をつけることが、成功のためにはより重要なのです。不動産投資に失敗しないためにも、ぜひ実践してみてください。(提供:不動産投資ジャーナル)

最終更新:10/2(日) 6:10

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