ここから本文です

アプリを駆使して不動産投資物件を素早く検証

ZUU online 10/4(火) 6:10配信

アプリを駆使して不動産投資物件を素早く検証
不動産投資物件を探す時は、誰もが「利回り」を参考に探されていると思います。投資物件専用サイトでも表面利回り、実質利回り、満室想定利回りなどがセールスポイントとして記載されています。

成功している投資家は、この利回りをうのみにせず、もっと綿密な数字を自らたたき出します。そして、このスピードが他の投資家より格段に速いのです。魅力ある物件にすぐにたどり着くためには、是非とも習得したいスキルです。

■限りなく実質に近い利回りとキャッシュフロー

単純に利回りだけをみていても、本当にその物件で利益を得られるかどうかはわかりません。例えば、2,000万円で購入した物件なら、年間120万円(月々10万円)の家賃収入があれば、表面的な利回りは6%です。

ただ、これは固定資産税や将来にかかる修繕費の積み立て、ローンを組んだ場合の金利、急な空室を抱えた時の損失、そして管理費などの諸経費を考慮していません。それらを引いたうえで、手元にお金がいくら残るのかを検証し、キャッシュフローが見えてきて初めて購入するか否かの検討に入れます。

この判断に慣れるためには、電卓とにらめっこをするよりも、便利なアプリを使って数字をどんどんたたき出すことが得策です。

■不動産投資物件を評価するうえで役に立つアプリ

●日本地価MAP【公示.調査】 販売元:AOBO Co.,Ltd
http://applion.jp/android/app/com.aobocorp.and.landprice/

実際に、周辺で不動産がどのくらいの価格で取引されているのかがわかります。不動産の価格は過去の実取引によって決まると言われているくらいですから、公示価格はぜひ参考にしてください。

●【路線価・用途地域・登山・防災アプリ】 販売元:Visual Info, Ineed Inc.
http://app-liv.jp/473523903/

路線価を利用して、大体の評価額をつかみます。平方メートルに対し、いくらの路線価かという表示になっているので、対象物件の土地の広さをかけてみます。ここで出た価格から、固定資産税の概算ができます。

なお、建物の価格を判断する材料には、公示アプリや路線価アプリは使えませんが、建造物の耐用年数と平方メートル当たりの標準単価を知っていることで、おおよそですが実際の評価額に近い数字が割り出せます。
例えば、鉄筋コンクリート造り・築15年・70平方メートルのマンションの場合、平方メートル単価19万円×70平方メートル×(47-15年)÷47=約904万円となります。

●不動産投資キャッシュフロー計算機、物件購入時に便利な計算機
開発元Katachi Studio. K.K
https://itunes.apple.com/jp/app/bu-dong-chan-tou-zikyasshufuro/id680459676?mt=8

「購入額」「頭金」「ローン金利と返却年数」「固定資産税」「空室率」などを項目ごとに入れていきます。毎年いくら手元に残りそうなのかを算出してくれます。

また、このアプリは逆算にも役立ちます。キャッシュフローでいくら残す、または実質利回りで○○%にするにはこれくらいの価格でないといけないとわかることで、買い付けの指値が可能か、家賃を高く設定することが可能かなどの判断に必要な材料が得られるのです。

投資物件を増やしている投資家は、これらの計算方法に独自のスタイルを持っており、ものすごいスピードで判断しています。ネットに上がり、現場を見に行くまでに、キャッシュフローまでの概算をつかんでいる場合がほとんどです。

■自分の投資物件を見極めるスキルを育てる

ネット上で気になっていた物件が、同じような表面利回りなのに、一つはあっという間に売りページから消えていき、もう一つはいつまでたっても消えないということがあります。現物にも差はあるので一概には言えませんが、すぐに消えてしまった物件には、こういった数字的検証を早期にクリアし、交渉の段階に入った物件だと言える場合が多いのです。

便利なアプリを駆使して、お宝物件を見つけるスピードと、業者交渉ができる実質的な数字を出すためのスキルをぜひ身に付けてみてください。 (提供:民泊投資ジャーナル)

最終更新:10/4(火) 6:10

ZUU online

TEDカンファレンスのプレゼンテーション動画

北朝鮮からの脱出
北朝鮮での幼少時代、『ここは地球上最高の国』と信じていたイ・ヒョンソだったが、90年代の大飢饉に接してその考えに疑問を抱き始める。14歳で脱北、その後中国で素性を隠しながらの生活が始まる。 これは、必死で毎日を生き延びてきた彼女の悲惨な日々とその先に見えた希望の物語。そして、北朝鮮から遠く離れても、なお常に危険に脅かされ続ける同朋達への力強いメッセージが込められている。