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不動産投資の落とし穴 立地や収支、サブリースや相続対策目的の購入に注意

マネーの達人 10/12(水) 5:10配信

「不動産投資」にご興味を持たれる方が増えています。でも、不動産投資の怖いところ、しっかり把握していますか?

ここでいう「不動産投資」というのは、「不動産を賃貸し、賃料収入を得る事業」です。

サラリーマンなどの個人でも不動産投資は行うことはできます。ただし、不動産投資をするときにどんなリスクがあるのかを知らないまま始めるととても怖いことが起こるかもしれません。

「立地」は変更できない 慎重な選択が求められる

不動産投資を個人で行う場合にはざっとこんな物件が対象になると思います

1. マンションなどの区分所有建物の一室
2. アパートなどの共同住宅を一棟
3. 戸建て住宅を一棟
4. その他(駐車場の賃貸など)

不動産投資で最も重視すべきなのは「立地」です。「不動産」というくらいですから、一度そこで不動案投資を始めたら変えることはできません。

公共の交通機関や、生活利便施設などへのアクセスなどはもちろんですが、長期にわたる不動産投資では周辺の競合物件の状況や、周辺人口・最寄りの駅の乗降客数の推移、見込まれる居住者層なども確認する必要がありますし、その場所で予測される災害などを自治体などが出しているハザードマップなどで確認するなど、さまざまな観点で立地を分析しなければなりません。

その上で、その場所に最も適したマーケットと想定される賃料予測なども十分に検討した事業収支シミュレーションが必要です。

「収支」(収入-支出)が黒字で回ることが大前提

不動産投資は事業ですから、当然「収支」(収入-支出)が黒字で回ることが大前提になります。

収入は主に家賃収入(礼金なども含め)。支出は取得時の不動産取得税、登録免許税、ローン手数料、など。その後毎年かかる固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金、共用部光熱費等、ローン金利などがあります。

不動産投資で最も怖いのはこの収支(キャッシュフロー)が赤字になることです。

サブリースの家賃保証は「ずっと」ではない

サブリースを利用する方法もあります。サブリースの契約期間中は賃料の一定割合の入金が保証されます。

しかし、サブリースは周辺賃料などに合わせ2年に一度程度の「賃料改定」があります。「30年間家賃保証」などと謳う会社もありますが、30年間ずっと賃料が保証されるわけではありません。

賃料は建物の老朽化などにより徐々に下がってくることも考慮しなければいけませんし、周辺の需要よりも供給が多ければ(=競合物件が多ければ)価格競争になることもありえます。そうすると空室率が増えたり、賃料を値下げせざるをえず、収入が下がります。

区分所有のマンションの1室や戸建て賃貸の場合、一度入居者が退去すると次の入居者が決まるまでの賃料収入がありません。しかし、借入金の返済は必要です。

当初想定していた賃料が得られなくなり、ローン(元金+利払い)と諸費用の合計が賃料収入よりも多くなるとキャッシュフローは赤字に転落します。周辺の家賃相場が下がった場合に再度値上げするのは極めて困難です。

物件価格の100%を融資する「フルローン」や、諸費用分まで含めて融資する「オーバーローン」が付くこともありますが、毎月の返済額も多くなりますので、リスクがかなりあることを念頭に置いておく必要があります。

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最終更新:10/12(水) 5:10

マネーの達人