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家主滞在型民泊でも民泊投資物件にする方法を検証

ZUU online 10/14(金) 6:10配信

2016年度末までに制定される予定の民泊新法。その中間案が既に公開されています。新法の大きなポイントは、家主滞在型民泊と家主不滞在型民泊に分かれて規定されている点です。新法が実施される前に、新型民泊、特に家主滞在型民泊を採択して投資した場合の採算性・懸念材料等を検証してみましょう。

■家主滞在型と不滞在に分けられる民泊新法

フロントの設置義務や床面積の規制が無いなど、家主が滞在している民泊と、そうでない場合とではそれほど大きな差はありません。一点大きく違うのは、家主がその家に居住している場合は、関係官庁への届け出で民泊が営業できる点です。

● 現行の簡易宿所と特区民泊
許可制(審査し、内容によっては指導を受け、許可がもらえなければ営業できないもの)

● 新法の家主不滞在型
登録制(基本的に規定に沿っていれば登録できるが、その内容は厳密に検討されるもの)

● 新法家主滞在型
届け出(規定に沿っていれば基本的に受理され営業がすぐに可能なもの)

滞在型は、留学生を受け入れるホームステイのように、家主がその家に一緒に滞在しているという安全性と、日本の文化をもっとよく知ってもらえる交流性の高いものだと政府は考えているようです。

■滞在型民泊制度を採択して投資性はあるのか

この民泊新法で一番ポイントになってくるのは、年間で許容される営業日数です。現在の案では90日から180日となっていますが、更に延長して欲しいとの声が上がっています。ここでは180日で検証しますが検証の前に、家主滞在型の「家主」の定義を考えてみます。新法では生活の拠点として、その住居に住み(住民票がある)ゲスト滞在の日に滞在していること、とあります。

新法案では今のところ家主が自ら所有している物件という条件も設定していませんし、転貸契約であることの禁止もしていません。つまり入居者が、民泊経営許可物件としてマンション投資をすることも可能になってきます。

例えば、東京都の人気エリア渋谷から徒歩10分以内。2LDK家賃20万円のマンションを例にみてみましょう。若い層が一人で暮らしたくても、なかなか住めない賃貸価格帯エリアです。年間180日民泊経営しながら暮らすことに、魅力を感じる人のニーズは決して少なくないはずです。

少し概算ですが計算してみると、2名利用の1泊で約1万2,000円、これを180日間フル稼働するとして、216万円です。家賃の年間総額は240万円なので、数字上、転貸主はマイナスになります。しかしこの物件に住まなくても、転借主はどこかで暮らすための家賃が必要です。駅から近くの人気エリアで、おしゃれな物件に住めるメリットは、民泊経営で補うという考え方です。

いろんな国の人と交流をしたいと思っている今の若い年齢層には、嬉しい物件なのではないでしょうか。英会話に通う費用も節約できます。シェアハウスがいまだに人気なのも、こういったライフスタイルを求める人が増えていることを意味しています。

● 投資側のメリット
空室対策と近隣より少し高めの家賃設定

● 借主側のメリット
本人の予算よりランクが上の物件に住める。外国人との交流を楽しめる。語学力のアップ

■家主不在型では投資性はないのか

家主不在型の場合は、借りたり購入したりした投資用物件に誰も住むことなく、民泊を営業することになります。年間許容営業日数は滞在型と同じで90日から180日。そして管理会社をたてて、登録を受けなければなりません。

都心の民泊人気エリアに、年間の営業日数が制限されて民泊投資をすることになると、どうしても採算性が見出せません。地方の観光地などで、もともとシーズンのみ稼働が見込まれているところであれば、低家賃面を考えると民泊投資もアリかもしれません。

住みたいと思う人と、旅の住まいにしたいという人を融合させ、かつ、その物件が年間を通じて家賃以上の収益を上げることができるのであれば、投資物件として魅力が増してきます。滞在型は現状、外国人に人気です。なぜなら、日本の文化や生活スタイルを体験したいと思う観光客を集客できるということで、不滞在型との差別化が明確だからです。

入居者がその場所に暮らしながら民泊経営もする家主滞在型民泊。投資できるシステムだという考え方も可能になるのではないでしょうか。今後、政府からの発表に注目していきたい事案といえそうです。(提供:民泊投資ジャーナル)

最終更新:10/14(金) 6:10

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