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「賃貸住宅バブル」は崩壊寸前、危機こそチャンスの2銘柄

2/27(月) 21:06配信

会社四季報オンライン

 まいど、相場の福の神こと藤本です。株式相場で勝つには「半歩先読み」が重要です。

 国土交通省の発表によると、リーマンショック以降停滞していた貸家着工は2016年に8年ぶりに40万戸を超え、46万4976戸(前年比 3.0%増、4年連続の増加)に達しました。特に地方での建設が活発化していて、長野、鳥取、島根など7県では前年比の伸び率が30%を超えています。

 ちなみに注文住宅などの持ち家着工は約29万戸、分譲住宅は約25万戸でしたから貸家の数がいかに多いか理解できると思います。背景にあるのは2015年から始まった相続税の課税強化です。貸家を建てると土地の評価額が下がり、相続税が減らせるため節税目的の建設が全国的に相次いでいるのです。

 日本の世帯数は近い将来に減少に転じるとみられていて、貸家の増加は実需を伴わない「バブルの発生(=空きアパートの増加)」だとして懸念する声も出始めています。事実、ある民間の調査会社によると、首都圏のアパートの空室率は15年夏ころから急上昇しており、神奈川県や千葉県、東京23区では35%前後に達しているといいます。業者が一定の家賃収入を保証するサブリース(転貸)方式をめぐってはトラブルも発生していて、国交省は契約時の説明を徹底させる対策を取っています。

 とはいっても、節税目的の貸家の建設には大きなニーズがあるのも事実。オーナーにできるかぎり空室になりにくい物件を提供できる企業があれば、大きく業績を伸ばすことができます。今回は、「賃貸アパートバブル」崩壊に対する危機感が、逆に追い風になりそうな銘柄を二つをご紹介しましょう。

■ フィル・カンパニー (3267、東証マザーズ)

 東京都千代田区平河町に本社があり、駐車場上部の“未利用”空間の活用を実現し、オンリーワンの価値を創出する空中店舗フィル・パーク事業がメインビジネスの企業です。平河町の本社も、コインパーキングの2階にあり、3階は女性向けのシェアハウスとなっています。

 早期の投資回収を実現できる企画と初期テナント誘致保証などのサービスが高く評価されています。基本は繁華街や都心部の表通りから路地を1本程度入ったところのコインパーキングに、鉄筋3階建ての建物を建設し、立地に応じて、フランス料理やイタリア料理などのオシャレ系の飲食店や、24時間営業のフィットネスジムなどのテナントを入れます。フィル・カンパニーでは、初期テナントの誘致保証を行っているため、土地オーナーも安心して建設できるのです。

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