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東京でマイホームは買い時?不動産のプロに聞く物件選びのコツ

6/30(金) 7:10配信

@DIME

 東京オリンピックの影響で、東京の不動産価格が上昇している……それは本当なのか? ウワサだけなのか?? 東京で家を持つ夢をかなえるためには、住宅地と中古マンション価格の動きを見極めておきたい。

 野村不動産アーバンネットは、 2017年4月1日時点の首都圏の「住宅地価格動向」と「中古マンション価格動向」の調査を発表している。 それによると、首都圏の住宅地価格、中古マンション価格ともに、全エリア平均の変動率は2013年7月調査以降、連続してプラスを維持している。

 1-3月期の住宅地価格は、首都圏エリア平均で0.2%の変動率(前回は0.3%)。 四半期比較で値上がりを示した地点は10.1%(前回は20.9%)、横ばいが82.9%(前回は70.3%)、値下がりが7.0%(前回8.9%)で、値上がり地点と値下がり地点が減少、 横ばい地点が増加している。エリア別の平均変動率は、全エリアの上昇率が低下したもののプラスを維持した。

 一方、1-3月期の中古マンション価格は、首都圏エリア平均で0.1%の変動率(前回は0.3%)となった。四半期比較で値上がりを示した地点が11.7%(前回は16.3%)、横ばいは81.3%(前回は70.8%)、値下がりが7.1%(前回は12.9%)となり、値上がり地点と値下がり地点が減少、横ばい地点が増加した。エリア別の平均変動率では、東京都下、神奈川以外のエリアでプラスとなっている。

■不動産売買の専門家はこう分析する

 このデータを見ると、首都圏の住宅地、中古マンション価格は、率は低下しているものの上昇を続けており、家を購入しようと思っている人にとって、買い時を見極めるのが難しい状況だ。買い時はいつなのか。不動産売買サイトを運営しているA氏に聞いてみた。

 A氏によると、ここ1、2年、都心の地価やマンション価格は上昇を続けている。東日本大震災を経験し、今は2020年の東京オリンピック開催を3年後に控えている時期。不動産に対する需要が高まっており、建築資材は高騰、人件費も高いためだ。この状況に引っ張られるように、新築、中古マンションの価格も上がっているという。

 しかし、建材価格が頭打ちになり、2016年後半から不動産価格は下降基調で、踊り場を迎えているという。実際、エリアによっては都心でも買いやすい場所があるそうだ。中央区の湾岸エリア、駅でいえば月島や勝どき辺りのマンションは供給過剰気味。中古マンションも多く、交渉次第では買い手の希望を飲んでくれる可能性が高いという。

「不動産は、買う人と売る人の交渉で価格が決まる」とA氏はいう。確かにトレンドはあるが、実際の売買時にそれがそのまま反映されるわけではない。個人個人によって変わるものだということは認識しておく必要がある。

 不動産の専門家でも、人によって状況のとらえ方は異なる。例えば、東京オリンピックまで3年だが、それまでにもう1度、不動産価格が上昇するとの見方と、下げ基調が続くという2つの見方があるとA氏はいう。不動産は投機目的で売買する人も多いので、そういった人たちはこうした価格の変動に敏感に反応する。しかし、自分たちが住む家を探して買おうと思っている人は、自分のライフスタイルを重視して、買うか買わないかを決めることが大切だと語る。

 また、不動産を購入する場合には、建物や土地の価格だけではなく金利も重要だ。今は低金利。住宅ローンの総支払額は下がっており、その意味では今は買い時といえるのだ。

■買うならどれがいいの?

 では、戸建て、新築マンション、中古マンションのどれがお勧めなのか。これも個人個人の考え方、ライフスタイルに左右されるので一概にいえないとA氏。しかし、マンションを探す際のコツを教えてくれた。

 新築マンションに関して、都内ではマンションを新たに建設するための適当な土地が非常に限られている状態なため、今、新築マンションが建てられているのは郊外や駅から遠い場所になりがちだという。一方、中古マンションは駅へのアクセスが良く、立地がいいものが多い。中古マンションの方が利便性が高いケースが多いという。

 誰でも行う築年数チェック。これは、古い、新しいを判断するためだけのものではないという。不動産の売買が活発な時期に建てられたマンションは、建築資材や人件費が高かったために、使う資材のグレードを下げている可能性があるというのだ。反対に、売れない時期に建てられたものは、資材に気を遣って作られていて、高品質な物件である可能性が高いという。今の状況に当てはめて考えると、建築資材、人件費が高騰して、不動産の価格が上昇している状況で建てられた新築物件よりも、使われている資材のグレードが高い中古物件の方がいい場合もあるということだ。

 家を買うのは、ほとんどの人にとって初めての体験になるはずで、最初は分からないことだらけのはずだ。営業マンや専門家に相談するのはもちろんだが、自分で積極的に情報収集して調べる必要があるだろう。それと同時に、自分がどんな生活をしたいのか、改めて考えてみることも大切だとA氏はいう。「庭でバーベキューをしたい、クルマを持ちたいのだったら、郊外の戸建てを中心に探すことになるでしょうし、DINKSだったら都心のマンションを中心に探すと思います。自分が住む場合に選ぶべき物件はライフスタイルで決まるのです」

 価格や金利といった情報は参考にしながらも、それにあまり惑わされず、ライフスタイルにマッチした物件を探し出すこと。当たり前のことだが、それがマイホーム購入成功の鍵といえそうだ。

取材・文/房野麻子

@DIME編集部

最終更新:6/30(金) 7:10
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