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住宅ローンは30歳までに組まないと身を滅ぼす理由

4/26(木) 6:00配信

ダイヤモンド・オンライン

● 結婚してから家を買うのは遅い 住宅ローンの「新常識」とは?

 「家を買うのは結婚してから」と考えていないだろうか。それは昔の話であり、時代はすでに変わっている。

 退職金が出ない会社も増えているし、定年はほとんどの企業が60歳だ。昔は退職金を住宅ローンの返済に充てて完済をし、老後は住宅ローンがないのが一般的だった。しかし、今はそのセオリーがそもそも崩れているので、別の返済計画が必要になる。その模範解答例は以下のようになる。住宅ローンを借りる時期は、読者諸氏が想像している以上に早いほうがよいと考えた方がいい。

 【住宅ローンと人生年表】

 20歳 住宅ローン可能年齢
22歳 大卒入社3ヵ月で住宅ローン可能
25歳 定年までに35年ローン完済年齢
30歳 再雇用定年までに35年ローン完済年齢
44歳 35年ローンの最終年
60歳 定年
65歳 再雇用定年(定年前の50~60%程度の給与水準)
65歳 年金支給年齢
80歳 誕生日までにローン完済
82歳 男性の平均寿命
88歳 女性の平均寿命

 順を追って説明していこう。20歳になると、国民年金の支払い対象になる。年金を何十年支払っても老後の安心は確定しない。それは将来、もらえる年金の金額が支払った金額より減ることが事実上、確定しているからだ。仕事をしている現役世代が老後世代の年金を支払う構造になっているため、少子高齢化が進む人口減少社会では年金が一部かけ捨て同然になってしまうのである。

 しかし、20歳になるといいことがある。住宅ローンを借りることができるようになることだ。もちろん、学生ではなく定収をもらえる仕事に就いていることが条件になるが、今は金利が低いので、年収の7~11倍のお金を借りることができる。

 大卒の月収が33万円で年収400万円なら、2800~4400万円である。住宅ローンは就職して3ヵ月すると審査対象者になる。3ヵ月未満は試用期間のようなもので、正式に就職したとは見なされないということだ。とはいえ、就職したら早々に住宅ローンを借りられるということは覚えておいた方がいい。筆者の知り合いのご子息は22歳で大手IT企業に就職し、3ヵ月後に自宅マンションを買っている。

● 「人生100年」と考えるなら 賃貸に住み続けるのはあり得ない

 日本人の平均寿命は90歳近くになった。夫婦ならば、どちらかが90歳を迎える確率が50%近くに及ぶ。そして、この平均寿命は延び続けている。がんの治療薬開発などがもっと進展すれば100歳まで生きても不思議ではないので、「人生100年設計」を唱える人も増えた。

 そんな中で、自宅は賃貸でいいという選択肢はない。住宅ローンの場合は30歳で借りれば、再雇用定年となる65歳までの35年で完済できるのに対し、賃貸の場合は同じ年齢から借りても90歳まで生きるとすれば60年間賃料を払い続けなければいけないのだから、言うまでもない。マンションを購入すれば、ローン完済後の費用は管理費と修繕積立金だけになり、70平方メートルなら月約3万円、年36万円を見積もっておけばいい。

 同一の物件を賃貸と持ち家で比較すると、どちらが有利かは明白だ。家賃は(住宅ローン+管理費+修繕積立金)とほぼ同額で、ここでは月15万円としよう。人生90年として30歳で住宅ローンを借りると、賃貸と持ち家の支払い総額は60年で以下のようになる。

 ・賃貸/180万円×60年=1億800万円

 ・持家/180万円×35年+36万円×25年=7200万円 

 ……差額は3600万円(50%相当)

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