ここから本文です

「億ション」ブームで失敗しない目利きの極意、ヤバい立地はここだ!

12/6(木) 6:00配信

ダイヤモンド・オンライン

 億ションは買うのは簡単だが、売るのは難しい。小さな市場だけに一歩読み違えると顧客がいなくなり、売れなくなることも多い。たとえば、江東区のタワーマンションでは億ションは必ずと言っていいほど売れ残る。そんなものを買ったら、大幅な値下がりの憂き目に遭う運命が待っているだけだ。

【この記事の画像を見る】

 かと言って、「都心のタワーマンションなら大丈夫」とセオリー通りに無難な選択をしても、億ションの買い手には響かないこともある。筆者の所有億ションは定借マンションだったりするが、それでも勝算がある。億ションの目利きには繊細かつ大胆さが必要なのだ。

● 億ション選びで見定めたい 「ヤバい立地」「イケる立地」

 億ション市場は最近5年で販売戸数が4倍も膨らんだ。この事実は逆も真なりで、将来4分の1にもなり得ると考えた方がいい。市況の変化に対応できるだけのリスクヘッジをしておかなければならない。

 そこで最も大事なのは立地だ。マンションは1に立地、2に立地である。その立地とは「アドレス」(住所)であり、駅ではない。駅は交通手段としては使われることは少なく、買い物は車が主流となる。そこで選ばれるアドレスがあれば、意外に嫌われるアドレスもある。富裕層ならではの理由があるからだ。

 一般に「いい住宅地」と言っても、人によって思い浮かべる場所は違う。東京商工リサーチの「社長が住む街」調査によると、2003年は田園調布と成城と大泉学園がトップ3だったが、2017年は赤坂と西新宿と六本木へと変わり、都心回帰の傾向が顕著になっている。

 これは戸建て立地とマンション立地に置き換えることができる。今や都心と言えば、山手線と中央線の南に挟まれたエリアと相場が決まっている。だからこそ、この中であれば鉄板となる。

● 好かれるアドレスの キーワードは「由緒ある歴史」

 この場合、駅近でなくてもよく、億ションの最寄り駅からの平均徒歩分数は6分と意外に遠く、3分以内は26%ほどしかない。好かれるアドレスのキーワードは「由緒ある歴史」である。

 たとえば、港区に常磐松町という今はなき町名がある。「千両の値打ちが付くほどの銘木」と賞賛されていた松の古木、「常磐松」があったお屋敷街である。最寄り駅は表参道と広尾だが、どちらからも遠いので庶民的な場所ではないが、億ション立地である。

 いわゆる「城南五山」も今はない地名だ。島津山、池田山、花房山、御殿山、八ツ山の五山は品川区から港区にかけての高台の高級住宅地となっている。こうした旧町名は今の住居表示上は存在しないが、ブランド力があるのでマンション名に使われることが多い。

 通称で3A地区(赤坂・青山・麻布)と呼ばれるアドレスも、実際の地名は違う。赤坂は赤坂1~9丁目と元赤坂1・2丁目に相当するが、赤坂御用地のある元赤坂の方が格は上だ。青山は南青山と北青山があるが、青山通りの南側の南青山の方が地価は高い。

 麻布も旧麻布区で、「麻布」を冠する町名は現在8つあり、南麻布、元麻布、西麻布、東麻布、麻布十番、麻布台、麻布永坂町、麻布狸穴町がそれだが、麻布十番に駅ができるまでは「陸の孤島」という感が否めなかった。

 その他、千代田区の高級住宅街である番町は主に一番町から六番町までの町を指すが、市ヶ谷駅の影は薄い。同様に、白金に白金台駅ができたのは2000年と最近のことである。

 総じて言えることは、「由緒正しい場所」での生活は駅にはあまり依存していないということだ。

 都心は駅が近くになくても何とかなるが、郊外はそうではない。特に高層の建物が建てられない低層の住宅地は、マンションにとっては鬼門である。理由は簡単で、こうした立地では富裕層はマンションではなく、戸建てを持つのが常套手段だからだ。

1/4ページ

記事提供社からのご案内(外部サイト)

週刊ダイヤモンド

ダイヤモンド社

18年12月22日号
発売日12月17日

定価710円(税込み)

特集1 超訳! 学問のすすめ
現代人こそ学びたい諭吉の教え
特集2 学生が行ってみたい
インターンシップ 人気企業ランキング

あなたにおすすめの記事

Yahoo!ニュースからのお知らせ