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サラリーマン大家が騙される「新築区分マンション投資」の闇

4/2(火) 12:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

スルガ銀行、レオパレス21……。名だたる企業が今ニュースに登場し、惨憺たる不動産業界の現状が露呈しています。しかし、これらは不動産業界において公表されていなかった氷山の一角に過ぎません。本連載では、全ての不動産投資家がこれらを対岸の火事として受け止めず、自らが融資地獄への一途を辿らぬよう、事件の発端を振り返りながら、万が一の際の救済方法を伝授します。※ 本連載は2019年4月、幻冬舎より発売予定の書籍『融資地獄「かぼちゃの馬車事件」に学ぶ不動産投資ローンの罠と救済策 』の内容を一部抜粋・改編したものです

次の「かぼちゃ」は、都心の新築区分マンションか?

失敗の線引きが難しい面はあるものの、新築区分マンションで失敗したと感じている人も多く見かけられます。

サラリーマン大家候補生の方々が、持っているだけで赤字を垂れ流す物件を「年金や保険代わりになる」という売り文句で、元気のいい若い営業マンに売りつけられているようです。

都心の新築区分マンションは今なお活発に取引されているようですが、実は闇深い業界でもあります。この業界には同業者間でのお友達の紹介をベースとした提携ローンというものが存在します。

一部の銀行が扱っており、不動産価格が高騰している現在では、1Kのマンションに新築シェアハウス顔負け(ちょっと大げさで、そこまでではないですが)の強気な融資をするケースもあります。

また、今回のテーマである「かぼちゃの馬車」とつながりがあることもあります。業者に言われるがまま収益が上がらない新築区分マンションを複数戸持ってしまい、月々数万円の持ち出しのせいで生活が苦しいなか、収支の改善に最適な物件として新築シェアハウスを紹介され、購入した方も多数いるようなのです。

すがるような思いで新築シェアハウスに手を出したつもりが、とんだトラップだったということになってしまいました。

相場からかけ離れた「満室賃料」は危険

これらは、私が実際に相談を受けたり体験したりしている事例です。強くお伝えしたいのは、問題は「かぼちゃの馬車」だけではないということです。不動産投資にはいくつかの手法があります。

私のもとへ相談に訪れる方はさまざまな物件に投資されていますが、それぞれ失敗のケースは異なります。勉強不足により、当初想定していた収益を得ることなく、赤字状態に陥っている方は後を絶ちません。

ここで知っていただきたいのは、「満室想定賃料」という言葉のワナです。

多くの場合、物件資料に書かれている「満室想定賃料」というのは不動産会社が独自に決めているものです。その金額に対して、例えば「半年間の満室保証」を売り文句にして販売しているのですが、その期間が過ぎたり、あるいはその家賃で入居が付かなかったりした場合は、当初計算していた表面利回りは全くアテにならなくなります。

相場よりも高く家賃を設定することは特段珍しいことではなく、「かぼちゃの馬車」では数万円程度、家賃が上乗せされ算出されています。

いずれにせよ「満室想定賃料」が本当に現実的な数字なのかは、必ず疑う必要があるでしょう。

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最終更新:4/2(火) 12:00
幻冬舎ゴールドオンライン

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