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不動産投資で失敗した銀行マンが「見事に復活」できたワケ

4/8(月) 11:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

今回は、キャッシュフローを重視する築古高利回り投資で行き詰ったものの、その後金融マンならではの交渉力で長期ローンを引くことに成功、復活したサラリーマン投資家の事例を紹介していきます。※本記事は投資クラブを主宰する小嶌大介氏の著書『だから、失敗する! 不動産投資【実録ウラ話】』(ぱる出版)から一部を抜粋し、著者が見てきた投資家の失敗や、そこからどのようにリカバリーしたかを解説していきます。

耐用年数オーバーの物件が次の融資の足かせに…

スーパーキャッシュマシンをつくってリカバリー 平(たいらの)のび太さん(仮名)

のび太さんは、大阪在住で大阪の金融機関に勤める34歳。労働環境はホワイトでとくに不満のある生活を送っているわけではありません。

「不動産投資をはじめたきっかけはお客さんの影響です。法人営業をしていて楽しそうで余裕ある経営者は必ず不動産投資をしていました。人生1回きりだし、子供もいます。かつかつよりはゆとりのある暮らしをしたいと思いました。それから本を中心に不動産投資を1年間学びました。そして、キャッシュフローを重視する築古高利回り投資を2年前からスタートさせました」と、のび太さん。

銀行マンだから銀行評価を重視した物件に行くかと思いきや、築古で高利回り路線に進んだところが変わっています。そして、2016年2月、1棟目の重鉄マンションを法人で購入しました。築46年とかなり古いのですが、利回りが12%あり、公庫からフルローンが出ました。

融資期間20年、金利1.2%で決して悪い条件ではありません。CFは満室で20万円ですが、いかんせん築46年で古く手入れのよくない建物で、何かと修繕費がかかります。この費用がバカにならず、CFはだいたい15万円程度といったところです。

その半年後には2棟目を買いました。同じく重鉄マンションで築25年、利回り12%で購入しました。SBJ銀行で融資期間28年、金利2.775%。オーバーローンで借りることができました。

当時の市況からすれば利回りはいい方ですが、この物件が失敗物件だったのです。生活保護者を入れて家賃をフカしており、退去すれば家賃が下落します。今は利回り10%程度。滞納もあるためCFは10万円~11万円といまいちです。

「僕の場合は、スルガ銀行を使っていない分きつくありませんが、耐用年数オーバーで買っているため出口が取りにくい物件です。このリスクを考えていたら、もっと高利回りで買うべきでした。このような物件を買ったことで、次の融資に対して足かせになっていることを感じました」 と、のび太さんは言います。

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最終更新:4/8(月) 11:00
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