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老後に「年600万円の家賃収入」を実現させる不動産投資法は?

4/12(金) 13:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

高いリターンを狙うなら「一棟アパート」

(1)目標600万円ならアパート投資?

たとえば65歳のリタイア後は、ときどき旅行に行ったり、仲間と趣味を楽しんだりと、ゆとりあるシニアライフを実現するために、毎月50万円、年間600万円のキャッシュフローを不動産投資で実現したいと考えたとしましょう(図表1)。

そうすると、65歳の定年までにローンの返済を終えていることを前提に、家賃収入から運営費などを差し引いて残る営業純利益(ネット収入)が600万円になるように投資を組み立てればよいわけです。

大まかな目安として、投資シミュレーションでは空室損に5%、運営費に20%の合計25%を支出として計上します。すると、年間に必要な家賃収入は800万円(ネットの収入600万円÷75%)。年間800万円だから、毎月の家賃収入としては67万円を目指さなければならないのです(年間家賃収入800万円÷12ヶ月)。

新築アパートの場合だったら、1戸当たりの月額家賃が6万円として、67万円のためには約11戸が必要です。1戸当たりの物件価格を1000万円として計算すると、仮に11戸の新築アパートであれば1億1000万円の投資規模が必要になります。

この投資規模から割り出した適正なローン返済額は、年間460万円(DCR1.3から逆算、営業純利益600万円÷DCR1.3=年間返済額460万円)。65歳の定年時に600万円のキャッシュフローを手にするには35歳で11戸の新築アパートを融資期間30年で購入し、ローン返済中は600万円-460万円=140万円のキャッシュフローが入る計算です。

同じ年間600万円の投資目標を、ワンルームマンションで実現しようとするとどうでしょう。先ほど投資シミュレーションした、築27年の中古ワンルームマンション物件Bのケースだと、営業純利益は約50万円でした。すると、同程度の中古ワンルームマンションを12戸ほど購入しなければ、600万円の目標に到達しないのです。

ワンルームマンションは1戸当たりの金額が低い分だけ投資リスクは抑制できますが、一方で、投資スピードが遅くなりがちです。銀行も、新築アパート一棟クラスへの融資は規模が大きいため積極的スタンスを取っていますので、1回で600万円の投資目標に向けた資産形成ができますが、中古ワンルームマンション12戸をそれぞれ1戸ずつ融資するには、銀行にとってもそれだけ経費がかかります。

また皆さん自身も物件の契約から銀行と結ぶ金銭消費貸借契約、そして決済まで、目標とする資産形成を達成するにはそれなりの時間と手間がかかります。月々50万円ほどの目標であれば、まずはアパート投資から始めたほうがより現実的な数字に近づけやすいということですが、あとは投資家それぞれの年齢、資産背景などによって提案内容は異なってきますので、そこは個別にご相談いただけければと思います。

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最終更新:4/12(金) 13:00
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