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老後に「年600万円の家賃収入」を実現させる不動産投資法は?

4/12(金) 13:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

リスク抑制&分散なら「ワンルーム」が選択肢に

(2)リスク分散ならワンルームマンション投資

あとはその投資家の背負えるリスク感次第です。初めから一棟だとなかなかハードルも高くなるでしょうから、まずはワンルームマンションから契約・銀行手続・決済、そして確定申告までのひととおりの経験を積み、自信がついた時点でアパートに挑戦するようなスタンスでもよいと思います。

また、先程のケースである区分のワンルームマンション12戸に投資した場合は、エリアや物件特性によってリスク分散できるメリットがあります。何らかの理由によってエリアの賃貸需要が急減してしまえば、アパート一棟はリスクが伴いますが、最初からエリアを分散してワンルームマンション12戸を購入すれば、こうした事態は避けることができます。

一棟アパートよりもワンルームマンション投資のほうが自分には向いているという投資家の方は、長期間でコツコツと資産を積み上げていく投資戦略を組み立てていけばよいでしょう。

また、そもそも年間600万円もの不動産収入が必要ないと考える人、たとえば毎月15万円の安定収益があれば足りる人の場合、リスクの低い中古ワンルームマンション1戸から始めてみるのも一手です。

中古ワンルームマンション物件Bの価格は、800万円。銀行ローンによってレバレッジをかけるため、自己資金として投入した金額は160万円。そのようにして購入した中古ワンルームマンションから得たキャッシュフローと、毎月の給与収入の中から生まれる余裕資金を、無駄遣いせずにコツコツ貯めて、再度自己資金ができれば中古ワンルームマンションを購入してみます。毎月15万円であれば、1000万円のワンルームマンション3戸~4戸を買ってローン完済できれば、おおよその目標は達成となります。

このようにして、その投資家さんの目的によって進める方向性は異なってきますが、一般的にはそのような投資を繰り返して資産を形成し、ある程度の規模まで買い足すことができれば、そこからはリスクを縮めていく作業に入ります。

借換えをして金利を下げる、また所有物件を売却してローンの繰上げ返済に充当し、残りの融資期間を短くしてもよいでしょう。そのような作業を長期にわたり繰り返すことによって、投資リスクを着実に下げることができるようになります。

不動産投資未経験の方は、まず実際に始めてみることです。やってみてこそわかることも少なくありません。とくに一般のサラリーマンは、ほとんど縁のない確定申告の方法も始めてみないとわかりません。まずは賃貸物件を運営しないと、不動産投資のメリットやデメリットや各リスクも実感できないのです。まずはリスクの低いところから実行してみるというのも重要ではないでしょうか。

数百万円の区分マンションといっても、ひとつずつを買い足して6戸になれば、もうそれは一棟のアパートを所有しているのと変わりないですし、最初は不動産投資にまだ半信半疑で慎重だったけど、物件購入を続けていくうちに次第に投資スピードが上がっていく投資家の方が圧倒的に多いのです。

また私のオーナーでも、当初は「投資の目標は毎月20万円の安定収入を得ること」「リスクの低い中古ワンルームマンションしか怖くて自分にはできない」といいながら物件を購入してもらいましたが、今ではワンルームマンション10戸以上を保有するまで資産規模が拡大しました。

するとどうでしょう。今後は繰上げ返済やリスク圧縮に転換するタイミングかなと思っていたところ、「次はアパートに挑戦したい」「もう少し目標とする収入を上げたい」と方向転換するケースもあるのです。それは実際に経験して不動産投資のリスクを知り、まだ自分でもそのリスクを背負えるだけの余裕があるとわかったからなのだと思います。

山内 真也

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最終更新:4/12(金) 13:00
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