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ハワイ不動産による税金対策…「借地権」を活用した裏技とは?

4/16(火) 12:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

安定したインカムゲインを期待できるハワイ不動産。海外不動産のなかでもメジャーな投資先であり、投資家からの人気は高い。多くの投資家をひきつける、その魅力とは何なのだろうか。本連載では、現地エージェントである大野純司氏が、ハワイ不動産投資の魅力を解説する。

ハワイの土地は高く、償却額が少ないといわれるが…

◆アメリカの物件の減価償却

これはご存知の方も多いと思いますが、日本では、木造築22年以上の物件の建物の価値を4年で償却することができます。日本の場合、築22年以上の木造建造物の価値はほとんどありません。しかし、アメリカでは償却可能な建物分の価値が日本に比べて非常に高いのです。日本人の新築好み、湿気、耐震などの理由が考えられると思いますが、どうせ価値がなくなるのであれば、保守をするのがもったいないというのも、価値の低下に拍車をかけていると思われます。

この4年償却は、アメリカの物件を買っても適用可能です。例えばハワイで、100万ドル・築22年以上の木造物件を購入したとしましょう。取得原価の土地分は償却できませんので、建物の分がいくらあるかを決めなければなりません。これは、通常、固定資産税の土地分と建物分の査定額の割合に沿って計算します。例えば、この100万ドルで買った物件の査定額が80万ドルで、建物が20万ドル、土地が60万ドルだとしましょう。ということは、建物は査定額全体の25%ということになります。100万ドルの25%は25万ドルですので、この物件は25万ドル償却できることになります。

これは新築の場合だろうと思うかもしれませんが、そんなことはありません。ちなみに、償却期間は日本のように複雑ではなく、居住系は27.5年、それ以外は39年ですが、これは日本での納税には関係ありません。日本での納税は、上記の例ですと、25万ドルを4年で償却するわけですので、毎年6万2,500ドル控除できるという計算になります。

◆土地が高いハワイの奥の手

ハワイでこれをしようとする場合、他の州よりも効果がないとよく思われているようです。なぜなら、土地が高いので、購入価格全体の中で償却可能な額が比較的少ないからです。テキサスのような土地のだだっ広い州だと、土地が25%で建物が75%などという例は珍しくないでしょう。

ところが、ハワイには、他の州ではあまり見られない奥の手があるのです。それは、借地の上に建てた木造のタウンハウスやコンド(分譲マンション)です。借地ですので、購入価格の100%が建物の価値ということになり、全額償却できるのです。

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最終更新:4/16(火) 12:00
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