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アメリカはバブルなのか?米国不動産の「買い時」を探る

4/17(水) 12:00配信

幻冬舎ゴールドオンライン

アメリカ不動産投資の魅力というと、「キャッシュフロー」を最大化できる点があげられるでしょう。そのためには、国内不動産投資と同様に、物件の価値を見極める「目利き」が必要となります。そこで重要となるのが、物件を正しく目利きする「アメリカ人の目」を持つことです。本記事では、書籍『日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話』より一部を抜粋し、アメリカ不動産市場の現状を解説します。

アメリカの不動産価格は、17年間で「約2倍」に

◆年平均4%強で上昇しているアメリカの不動産価格

着実な人口の増加と、堅調な経済成長を基盤として、アメリカの不動産価格も着実に上昇しています。代表的な不動産価格指標であるS&Pケースシラー全米住宅価格指数を見ると、2000年を100とした全米の住宅価格は2017年には199.7と、ほぼ2倍に上昇しています。

あくまで過去の実績ベースですが、17年間で約100%の上昇だと考えると、毎年4%強の利回りで複利運用しているのと同じです。

一方、日本の状況を示す例として、住宅地公示地価(全国)の推移を示しているのが下記図表2のグラフです。アメリカとはまったく状況が違うことはすぐ分かります。これを見れば、日本人が、自宅を自分の資産を増やしてくれる投資対象だと考えられないのも、無理はありません。

長期的に見て、アメリカの不動産価格は上昇基調が続いています。ただし、グラフからも分かるように、必ずしも常に右肩上がりで推移しているわけではありません。リーマンショック後から冷え込んだ市況が2012年ごろで底を打ち、2013年ごろから再上昇している様子がわかります。現在では、リーマンショック前の水準を抜いて、さらに価格が上昇しています。

現在の水準を見て、アメリカ不動産は「バブル」になっているのではないかと思う人がいるかもしれません。また、2008年にリーマンショックを引き起こす原因となった、住宅ローンに関連したサブプライムローン問題、過剰融資問題がまた起こるのではないかと、心配している人もいるかもしれません。

結論から言うと、現在の不動産市況はバブルではなく、またリーマンショック時のような過剰融資問題の兆候は現れていません。

まず、2008年以前にサブプライムローン問題がなぜ起きたのか、簡単に言うと、通常なら住宅ローン融資を受けられないような信用力が低い人たち(これをサブプライム層と言います)にも、融資ができる商品を開発し、どんどん売ったからです。ただし、もともと信用力が低い層ですから、その人たちの収入ではローン返済は無理で、住宅が値上がりすることによって、その値上がり差益も組み込んでローンを返済してもらうような仕組みでした。

ところが、当時の住宅市況が頭打ちになったため、ローンを返済できない人が続出したのです。しかも、サブプライムローンは単に融資をしていただけではなく、その融資自体が証券化されて、さまざまな金融商品に組み込まれていたため、全米、全世界を巻き込んだ金融ショックにつながりました(実際はもっと複雑ですが、ごくおおざっぱにまとめています)。

また、その背景には、アメリカの住宅ローンが、ほぼすべて「ノンリコースローン」になっているという事情もあります。ノンリコースローンとは、融資物件の担保力以上の担保が必要ないローンです。金融機関はローンに対して、担保となる不動産以外の担保(保証人など)を求めません。万一、ローンが返済不能になった場合は、担保の不動産を手放せば、後はそれ以上の返済を求められることがないのです。融資と担保物件とが常に同等だと考えられている、と言ってもいいかもしれません。

ですから、担保物件が値下がりした場合でも、その担保物件を手放せば、それ以上の融資返済を求められることがありません。逆に言えば、ローンの借り手にとっては、値下がりしたら担保物件を手放した方がいいとも言えるのです。

ちなみに、日本のように、担保の価値が下がっても、必ず融資全体を返済しなければならず、そのため連帯保証人をつけたり、別担保を用意したりしなければならない仕組みは「リコースローン」と言います。

日本では、投資用賃貸物件を買った人が、その物件価値が下がっても残債割れしていてローンが残るから、売るに売れないということがよくあります。それは日本の住宅ローンがリコースローンだからです。融資対象とする物件のみを担保とするノンリコースローンの方が、借り手にとっては合理的な仕組みだと言えます。

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最終更新:4/17(水) 12:00
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