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賃貸マンション投資 「本当の手取り」を見極めるには

4/18(木) 7:47配信

NIKKEI STYLE

筆者は、建築会社から賃貸マンションの建築を提案されている人の相談に乗ることが多々あります。目にする提案書は、多少の違いはあれ、どれも同じような内容になっていることが少なくありません。提案のメインとなる事業収支表(収入、支出、利益が時系列で記載された表)は、当然ながら一定の利益が得られるかのように見えることが多いものです。ただし。これが本当の姿を表しているとは限りません。

■よくある事業収支表のイメージ

まず、よくある事業収支表のイメージを見てみましょう。


事業収支表を見慣れていない人だと、何が何だかわからないという人も多いと思います。一番下にある「手元残金」を見る限り、それなりにリターンがありそうだと思えるでしょう。実際、3億円の総事業費に対する純収益は5%で、自己資金5000万円に対する手元残金は9%を超えています。
しかし、この表はこの賃貸事業の本当の姿を表しているわけではないのです。これを見抜くポイントは、「賃料収入」「運営支出」「税引き後利益」の3点です。

■「30年間満室で家賃不変」はあり得ない

まず賃料収入です。事業収支表では30年間、一定となっています。ずっと賃料収入が下がらないことは一般には考えられません。
筆者が構造別の築年数の経過によってどの程度の賃料下落が生じるか、調査をいくつかの地域で実施したところ、都区部で年間0.5~0.7%、郊外だと1%程度となりました。需給バランスの変化といった市場環境の変化は加味していないので、もっと下落率が大きくなる可能性もあります。

また、30年間ずっと満室ということも、まずありえません。平均的に一定の期間で退去は生じますし、退去があれば入居までの期間は賃料が発生しません。このため、空室率は必ず加味しておかないとまずいのです。
地域と建物のタイプ(ワンルームやファミリータイプなど)で入居の平均期間と入居者が決まるまでの期間は異なりますが、仮にワンルームタイプなど単身者向けの場合は3年程度に1度退去し、入居までの期間は3カ月程度と想定する必要があります。この場合、空室率は8.3%とみておくべきです。

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最終更新:4/18(木) 12:15
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